動線評価は2つのTGと店(物件)との位置関係を数値化したものです

(有)ソルブ 林原安徳

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動線評価は2つのTGと店(物件)との位置関係を数値化したものです

立地について

2019/09/27 動線評価は2つのTGと店(物件)との位置関係を数値化したものです

重要な立地評価の一つに動線評価というものがあります。

 

これは、ある意味、もっとも重要で、かつ、評価の難しい複雑な立地評価かもしれません。

 

動線評価が問題になるのは、通行人を対象とした立地の場合です(通行人対象立地)。

(逆に言えば、ロードサイドでは、こうした評価をあまりしません。)

 

どういう風に評価するかというと、

まず、TGを2つ見つけ、そのTGとTGの間の経路(「道路」または、「道路ではないけれど、公園とか、大きな施設内とかのような人が通れる場所」)に沿って、店が存在している場合、動線評価は満点を付けます。3点満点なら、3点です。

要するに、動線評価3点というのは、「物件は動線上にある」、正確には、「物件は、TG○○とTG△△との動線沿いにある」ことです。

 

これに対して、確かに、人々が動線に向かって歩いている経路上にはあるけれど、TGとTGの間ではないような時は、動線評価は中位の点数を付けます。3点満点なら2点です。

要するに、動線評価2点というのは、「物件は動線上にはないが、TGの向こうにある」ということです。

 

そして、「ぜんぜん動線上にない」ときは、動線評価は最低点です。3点満点なら1点です。

TGに向かう動線でもなければ、TGとTGを結ぶ動線上(動線沿い)でもないような場合です。

 

しかし、この動線上にない状況の中でも、優劣があります。

例えば、TGとTGを結ぶ動線に直接沿ってはいないが、少しだけ路地に入ったような位置にあるような場合です。

 

人間はふだん、自分が歩きなれた道しか歩きません。ところが、時々この行動にユレが生じます。ちょっと路地に入ったりするわけです。

だから、動線からちょっと外れた路地でも、準動線上と言っても良いのです。

 

そこで、この揺らぎを加味しながら、動線評価すると、より立地を正確に掴むことができます。

 

この数値化は次のようになります。

 

TGのAと店を結ぶ線分LA、店みせともう一つのTGのBを結ぶ線分LB というようにすると線分LAと線分LBの間に、必ず「角度」ができます。

下の図なら、150度くらいですね。

この「150」を動線評価にするのです。以上です。

 

これなら、次のようなことが言えますね。

 

もし、店が動線上にないなら、A⇒店⇒B の位置関係にはならず、店⇒A⇒B のようになります。

この場合、LAとLBの線分の作る角度は、0度 になりますでしょ。だから、動線評価「 0 」 です。

 

で、反対に、A⇒店⇒B が一直線上にあったらどうですか。角度は180度ですね。だから、動線評価は 「180」です

 

こうして、動線評価は、最大180~最小0 というふうに 数値化できます。

 

簡単ですね。

 

 

ところで、ここまでに触れませんでしたが、TGといっても種類があります。

鉄道駅、大型小売店、大型交差点、公園、学校、SC、・・・・

 

そして、TGでの「人々の集中度」にも大小あります(TGの規模)。

 

さらに、TG と TGの 近さもあります。

 

こうした様々な要因を、組み合わせて、はじめて、動線を数値化することができます。

 

ただし、数学的に処理するには、角度を一々測ったりしません。

TGも店も 緯度経度で位置を入力しておき、ここから、LAとLBの間のCOSθを求めれば、動線評価=(1-COSθ)/2 で表せるからです。

この時、動線評価の最大は1、最小は0になります。

動線評価

 

 

 

 

 

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