行動ベクトルが郊外ロードサイドの立地良否を決める　連載17-3

一番簡単な方法は、東京都新宿区余丁町（東経139度43分8秒、北緯35度41分35秒）へ向けて矢印を描くことです。

東京の西、八王子バイパス周辺で、その行動ベクトルを描くと、図３のようになります。

図（３）　東京、八王子バイパス周辺の行動ベクトル

周辺は一様に西から東へ向かっていることがわかります。このソフトウェアでは行動ベクトルは矢印ではなく、小さい●が起点、そうでない方が終点となる直線で表されています。

ただこの方法は、東京都とその周辺の３県でしか通用しません。

それ以外の場所で行動ベクトルを描くには、それなりの計算方法を用いなければなりません。

ここでは詳述できませんが、描画のヒントを言えば、「人々は大きな商業集積に向かって行動する」ということです。

ですから、特定地点での行動ベクトルを描くには、ここから大きな半径の地域全体の商業集積分布を抽出し、その重心となる地点を見つけ出すことが必要です。

それには、商業統計という国が発表した統計データと、それらを地図上に表現でき、計算できるソフトウェアの存在が欠かせません。

こうして計算して描いたものは、例えば図4の宇都宮周辺のようになります。

宇都宮周辺の行動ベクトル（弊社ソフトウェアで描画）

宇都宮の北・東・西の地域の行動ベクトルは宇都宮中心部に向かっていますが、南の地域だけ、それとは反対方向に向かっています。

この図からわかるように、行動ベクトルは必ずしも都市の中心部に向かっているとは限らないことがわかります。

さて、図５のような物件が、南北に伸びる道路沿いに見つかりました。

南北に走る道路沿いにある物件の立地良否はいかに？（弊社ソフトウェアで描画）

ここの立地は良いと言えるでしょうか？ただし、行動ベクトルは西北から南東に向かっています。

そして、その南東に多くの人々が住んでいます。

描かれた多角形は、物件から５分で来られる範囲を自動描画させたものです。

結論から言うと、この立地はリスクが大きいのです。

なぜなら、行動ベクトルが向かってくる西北地域に人々が少ない。そして、商圏は、行動ベクトルの方向とはやや違うので、南北には広がりません。その代わり東西に広がることが推測されるのですが、南東の人々の行動ベクトルは物件方向に向いておらず、顧客になりにくいと考えられるからです。

このように、郊外ロードサイド立地の良否判定には「行動ベクトル」がたいへん役立ちます。むしろ、行動ベクトルという概念を立地に適用しないと的確な判断は到底できないと言うべきでしょう。

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（プロフィール）

林原安徳はやしはら やすのり
売上予測コンサルタント。昭和31年さいたま市生まれ。 東京大学卒業後、日本マクドナルド（株）に入社。出店調査部にて、1,000店舗単位の成功を決める「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用する。
独立後、理論を独自に深耕させSORBICS（ソルビクス）と命名。これに基づき、チェーン展開する多くの企業や個人をコンサルティングしている。主な著作に「実践・売上予測と立地判定」（商業界）「最新版 これが繁盛立地だ！」（同文舘出版）。無料メルマガを配信中。立地道場を東京、大阪、福岡で開催している。

http://www.sorb.co.jp

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