売上予測をエクセルで極める その205 神話

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売上予測をエクセルで極める その205 神話

売上予測,立地について

2019/03/16 売上予測をエクセルで極める その205 神話

売上予測をエクセルで極める その205 神話

【多くの人が盲目的に騙されてしまう、まことしやかな立地神話の罠】

「神話」4.駅に近ければ良い立地?
駅は、通行人対象立地であれば、多くの場合、「最大のTG」となります。
TGに近ければ近いほど、離れているよりもプラスだというのは、確かにその通りではあります。
TGになるべく近づけて出店することが大切だとは、今までも何度も申し上げてきましたね。
しかし、駅に近ければどこでも良い、という訳ではありません。
駅を利用する人々が通る必然性のない場所であったり、全く目に止まらないような物件であれば、
そのポテンシャルを吸引する事はできないからです。
つまり、「駅に近い」といっても、その距離(近さ)にこだわるよりは、そこを利用する人々の行動から、判断することのほうが重要なのです。
駅を出て、購買客のほとんどが右に行くような場所で、左側に出店したって、プラスの効果は薄いのです。

「神話」5.交差点角地なら良い立地?
これも、とりわけロードサイド立地では、頻繁に言われることです。
確かに、交差点角地には、以下のような利点があります。
(1)物件手前に道路がある分だけ視界性が良くなる。
(2)間口を2辺に取りやすく、インアウトが良好になる。
(3)交差点がランドマークやTGになる。
これらが全て成り立てば、確かに、その交差点角地の物件は、良い立地と言えます。
しかし一方で、交差点角地だけれども、
・障害物があって物件が見えない
・間口が片方にしか取れない
・物件前が渋滞傾向にあってインアウトしにくい
などのようなことになれば、良い立地とは言えなくなってきます。
交差点だから自動的に良い立地と考えるのは、きわめて危険なことです。
「交差点だから」ではなく、上記の「利点があるから」良い立地と言えるのだということを、お忘れなく。
なお、立地上の概念としては、交差点角地のほかに、ニアコーナー(角地に隣接する場所)と、
ミッドブロック(交差点から離れた場所)があります。
特にロードサイドの場合は、物件がどの立地に該当するかによって、着目すべき点が変わってきます。
このことについてはまた別の機会にお話しします。

以上、未だに多くの失敗を生んでいる、「立地神話」についてお話しました。
出店の際、不動産屋や、FC本部が、上記のどれかに当てはまることを言ってきたら、
必ず、それを鵜呑みにすることなく、しっかり立地調査をして、 良否をしっかり
見極めるようにしてください。

 

 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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