「すっぽ抜け」立地を見抜けば立地は怖くない

(有)ソルブ 林原安徳

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「すっぽ抜け」立地を見抜けば立地は怖くない

立地について

2018/12/18 「すっぽ抜け」立地を見抜けば立地は怖くない

 

気付きにくい「すっぽぬけ」の恐怖~】


「すっぽぬけ」という現象はその名のとおり、 商圏内のある地域が、「すっぽり抜け落ちてしまった」り、本来なら店の前を通るはず人達が、「すっぽり抜けて、来なくなってしまう現象」のことを、そう呼びます。


商圏内のある地域だけが抜け落ちる、というような場合だと、同業店の存在が大きく関係してきます。


仮に、自店舗の商圏が広がっている中に、同業店が含まれているとします。

そうすると、同業店の周りだけ、自店舗に来てくれるお客さんがいない、 というようなことがあります。

商圏に想定されるエリア内に強い同業店がある場合は、その同業店を意識して、メニュー開発をおこなったり、開店後も逐一QSC改善を行っていく必要があります。

 

しかし、まだ、 こうした同業店による「すっぽぬけ」は、良い方です。


もっと深刻なケースは同業店が無いにも関わらず、「すっぽぬけ」が起きることがあります。

 

お客さんになってくれるだろうと期待した地域の人々が、出店してみたら、来店しない。

これに気付かずに出店してしまうことほど、怖いことはないでしょう。


どの地域からお客さんが来てないのか、 なぜお客さんが来ていなるのか、その原因を、出店後に気付いて、徹底的に調べてみると、容易には取り返せない落とし穴に気付くことがあります。


基本的に「すっぽぬけ」は、街の構造、もっと言えば、「道路構造」が原因で発生します。

もっとも分かりやすいのは、
下図のような場合です。

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店舗のオーナーの多くは、『A→B→C』と通るように考えてしまいます。

ですから、(ア)の地域の人々は、お客さんになるはず、
(ア)の地域にマンションや団地群があり、周辺ポテンシャルは十分だと思うと、
このお店はとても良い立地に感じられます。


しかしながら、実際は、『A→ D →C』というように、ショートカットしてしまうため、
店の前を通らないというような現象が起きます。

この図は分かりやすいので、ぜひこの構造を覚えておいてください。

 


それから、「歩道橋」「陸橋」がある場合にも、起きます。

一般的に人々は、大きな道路を渡る時、登り降りをしなければならない横断陸橋を避けたがります。

ですから、平面の移動で行ける横断歩道があれば、多少信号の時間を待っても、そちらを渡るものです。

例えば、 この図のような場合です。

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ここでは、交差点には陸橋のみで、平面を行く歩道がありませんので、(A)に住んでいる・働いている人々は、その交差点の陸橋(B)を通らずに、横断歩道(C)を行き来してしまいます。

 

すると、本来は、 「良い立地」と言われやすい、「大型交差点周辺」であっても、このように、地元の人が通らない「貧乏立地」になってしまう。

 

さらには、駅前ロータリーでも起きます。

「駅前ロータリーにお店が面している」と言うと、立地が良さそうに感じますよね。

しかし、そうとも言い切れないのです。
ここでも、場合によっては、「すっぽぬけ」が起きます。
例えば、下の図のように、わざわざロータリーを大回りしなくても、その真ん中を突っ切る道があるような場合です。

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人は、目的地に向かう時、「少しでも短い距離をいこう」とする心理がわきます。

ですので、その突っ切る道の方へ向かい、周囲の店には行かない。

 

 

「周辺ポテンシャルは十分にある」「交差点角地」「駅前ロータリーに面している」


こうした、「一見して良さそうな立地」でも、道路の構造が、上に挙げた事例のようであれば、
「本当に良い立地」とは言えないのです。動線が、実際には形成されていないわけですから。


物件の家賃は、動線ができている・いないに関わらず、「一見して良さそう」であれば、
高くなる傾向にあります

 

10人中8人が「良い」と言う立地はあえて避けるべき理由

 

 

すなわち、「すっぽぬけ」が起きる立地とは、「一見して良さそう」であるがゆえに家賃が高く、
しかし実際は動線ができていながゆえに立地は悪い。

最悪の「貧乏立地」ということになります。

 

こういう場所への出店は、極力控えるのが、賢明です。

もちろん、

駅前ロータリーに面し、 視界性が確保できるなら、
動線がちょっと離れていたとしても、お店の中身次第では目的来店を狙える。

(そもそも視界性も悪かったら、救いようがないかもしれませんが・・・・)

 

「すっぽぬけ」が起きる物件は、
「家賃の高さのわりには立地が悪い」という、バランスが悪いということに変わりはありません。

こんなところに出店できる、つまり高い家賃を払えるなら、わざわざこんな立地の悪いところを取らなくても、同じ家賃でもっと立地の良い物件はたくさんある。

 

 

こうした「すっぽぬけ」は、なかなか、 気付きにくいものです。


「『立地は良いはずなのに』お客さんが来ない!」という、間違った思い込みに繋がり、
正しい改善策を取れないまま、撤退するお店が多い。


 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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