立地は怖くない 立地判定と売上予測の技術 目次・前書き

(有)ソルブ 林原安徳

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立地は怖くない 立地判定と売上予測の技術 目次・前書き

商業界

1600円+税

目次

1章 立地に「常識」はありません

「ビジネス立地」は間違っている?
「立地」と「商圏」の共通点
「うちは郊外に強い」は正しい?
「いい立地」は企業が取りやすい?
「通行量」の常識は通じない
「売上げの8割は立地」ではない
正しい「商圏」の描き方

 

2章 立地は「コトバ」から始めます

「人の流れ」がわかるコトバ 
TG Traffic Generator 「人の流れ」はここから生まれる
日常行動線(動線) TG同士が強い流れを作る
交通量 道路の使われ方が見えてくる
通行量 人はどこから来てどこに行くのか
「商圏」が見えてくるコトバ 
商圏の規模 必ず来店してくれる人はどこまで?
商圏の質 規模は同じ。でも繁盛ぶりが違う
昼間人口 通勤者や学生が多いから…
購買人口 データで分かる「買う力」の推定値
「立地」を吟味するコトバ
視界性 店舗の「見え方」で繁盛が変わる
視界性評価 店が見えづらい「6つの理由」
インアウト障害 店前のお客を拒む「ハードル」の数々
接近容易性 「5%の坂道」でも人は嫌がる
知覚突出性 見えなくても店の存在は分かる
「人の行動」を読むコトバ
PC Potential Cluster 「水がめの穴」から人が流れ出す
行動ベクトル 人の動きには大きな「向き」がある
目的来店 来たい人には分かりやすい「目印」
すっぽ抜け どうしてここだけお客が来ない?
すり鉢構造 「谷」の部分ほど繁盛しやすい
「店舗の力」がわかるコトバ
店舗規模 大き過ぎず、小さ過ぎず
市場拡大 2店だと市場も2倍?
コラム 「行動ベクトル」はロードサイドから生まれた
コラム 「すっぽ抜け」は新立地の可能性
コラム これだけは知っておきたい「人の行動」

3章 あなたなら、どこに出店しますか?

Q.市街地に出店するが、最もよい場所は?
Q.郊外に出店するが、最もよい場所は?
Q.SCに出店するが、最もよい場所は?
Q.地下鉄の駅近に出店するが、最もよい場所は?
Q.公園に売店を出店するが、最もよい場所は?
Q.野立て看板を設置するが、最もよい場所は?
Q.高台の住宅地から駅までの間に出店するが、最もよい場所は?
Q.住宅地と最寄り駅の周辺に出店するが、最もよい場所は?
Q.既存店の半径5km圏に出店するが、最もよい場所は?
Q.最寄り駅と周辺の住宅地に出店するが、最もよい場所は?
Q.駅前ロータリーに出店するが、問題となる場所は?
Q.SCのエスカレータと大型テナントを結ぶ動線はどれか?
Q.小売業の年間商品販売額は減少しているが、購買人口はどれか?
Q.競合店が出店するが、影響度はどのくらいか?
コラム 裏道でも繁盛しやすい街?

4章 「変化」を正しくつかみなさい

立地はあまり変わらないが…
人口減と高齢化で商圏が縮む
商圏を変える「大競争」時代
「見えやすさ」よりも「行きやすさ」
「商圏の縮み」に敏感になる
変化を読む「人口」の捉え方
「建設現場」は増えているか?
コラム コンビニはどこまで出店できるか?

5章 「よい立地」は業態で違います

売上げへの影響度を見る
スーパーマーケット 都市型は「駅近」で「競合薄」
都市・小型スーパー 交差点近く、飲食店が重要
コンビニ 商圏規模と立地評価の影響大
ドラッグストア 20 ~40の女性人口に注意する
衣料専門店(主にロードサイド) 広域集客に注意して出店
SC専門店 競争店と親和店を確認する
ファストフード 同業の競合店をいかに避けるか
ファミリーレスストラン 商圏人口8万人で売上げが最大化
居酒屋 駅乗降3万人超、大箱を狙う
ブランド買取り店 高級志向の人が集まる街か
携帯ショップ 小売業販売額に注意する

6章 この場所は何に気を付ける?

駅前 都心駅前は出してはいけない?
商店街 お客が「逃げる場所」がある
ビジネス街(オフィスビル内) 「最短」を急ぐサラリーマン
学生街(大学、専門学校等近く) 駅近で帰りがけに満喫
SC・デパ地下 建物の「外」も忘れずに
住宅街 PC構造の「出口」はどこ?
ロードサイド 商圏は広がるの、縮むの?
コラム 商店街が難しい

7章 最後は売上げを「予測」します

立地判定だけでは出店できない
売上予測が重要な「3つの理由」
売上予測の方法いろいろ
平均予測法 的中率4割だが簡単で実践的
回転率法 客席の回転を使う飲食店の予測方法
市場シェア率法 「ハフモデル」がベースの予測法
範囲限定法 ロジックと経験がものを言う方法
比較法 立地を数値化する予測法
重回帰分析法 本格的に売上げを予測する

コラム 「キャッチ率法」は使わない方がよい

前書き

日本経済は、デフレ不況悪化の途中にあり、抜け出る良薬さえ示されません。
消費者の需要がどんどん落ち込み、モノ・サービスが売れない厳しい時代です。
さらに、飲食業、小売業、サービス業での店舗ビジネスでは、人口構造の変化
が追い打ちを掛け、深刻な人手不足に直面しています。

これらの打撃を跳ね返し、成長を期すなら、「売れる店」を出すしかありません。
もちろん、今の時代に出店するとしたら、失敗は許されません。売れない店、
収益の出ない店を出す余裕はないからです。
売れる店は、働く者に楽しい「良い店」にもなります。だから人手不足になら
ず、収益を出せます。

出店を「勘と経験」だけに頼ってはいけない。立地と商圏を客観的に分析し、
十分な勝算がある出店だけに絞る。さらに、精度の高い売上予測をする。
これは最初の本『実践 売上予測と立地判定』(商業界刊)から変わらぬ
私の信条です。

その上梓から22年、この間に立地と商圏について
「新しい見方・詳しい考え方」が次々と見つかりました。
そろそろもっと実践的なノウハウを提供して、「売れる店」を世に増やす
強力なお手伝いをしたいと私は思っていました。

そこに、商業界の木村俊雄氏にお声掛けいただき、氏のアイデアと大きな
ご尽力があってこの本が世に出ることになりました。
深く感謝いたします。

本書の構成は次の通りです。

1、2章では、基本的な考え方を紹介、3章は、「問題と解説」仕立てに
してあります。これでより深く「立地と商圏」についての基本を理解する
ことができるはずです。

4章から、それらの応用に入ります。まずは「変化」の捉え方。そして、
心臓部の後半へと向かいます。
ここは、実際に運用されている、さまざまな業種業態の高精度・売上予測
モデルに組み込まれた究極のノウハウを基に書いています。

5章では、業種業態別に「立地と商圏」の何に傾注すべきか、6章では、
さまざまな注意点を書いています。
そして、最後の7章では、多くの有効な売上予測の方法を紹介し、続いて
「重回帰分析」を使った最高にクールな「売上予測モデル」を作る方法、
注意点を明らかにしています。
この本を読み終えたあなたは「立地と商圏」の秘密を十分に理解できる
はずです。
そして、立地は怖くないと感じていることでしょう。
どうか、この本が多くのお目に触れ、たくさんの「良い店」、「売れる店」
が増える一助となりますように。

2019年5月

有限会社ソルブ代表 林原安徳

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