「全ての業態にとって好立地」ということはありません
048-711-7195
107-0062 東京都港区南青山2-2-15-942
月～金 9:00～18:00
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「全ての業態にとって好立地」ということはありません
立地の良し悪しは、いつも、業態によりけりです。「多くの業態にとって好立地」ということはあっても、 「全ての業態にとって好立地」ということはありません。
ある業態ではすごく繁盛したのに、別業態ではまったく売れない立地もあれば、その逆に、業態転換をすることによって、売上不振を脱出できるケースも多々あります。
これは、 「商圏の違い」によるものです。
商圏ごとに、人々のニーズは違います。ちゃんと、その商圏の性質を掴み、
そこにいる人々が何を求めているかを見極めれば、自ずと「繁盛する可能性の高い業態」は見えてきます。
逆に、 自社の業態が「どんな人に必要とされるのか」を、しっかりと突き詰めることで、「出店するべき商圏・してはいけない商圏」も見えてきます。
その商圏で繁盛店になるためには、誰のどんなニーズに応えるべきなのか、
これを押さえることが必要不可欠です。
オフィス街のニーズと言えば、何でしょうか？
まず、簡単に思いつくのが、「就業者のランチ需要」です。
大きなオフィスビルが多く建っているような地域ですと、見るからにサラリーマンがたくさん歩いていて、「人が沢山いる」ように見受けられます。
ですから、 そうした人々がランチをするのに、飲食店やカフェが必要になる、と、そういうわけですね。
これは、「間違い」ではありません。
しかし、実際には、飲食店・カフェの中でも、繁盛するお店と、繁盛しないお店があります。勿論、それが単純に、 料理がおいしくないだとか、
サービスが悪いとか、店内が不衛生だとか、そういう、営業力の問題であることもありますが････
「業態」が問題になるとしたら、それはどんな時なのか、考えてみてください。
もう少し掘り下げてみます。
ヒントは、「滞在時間」と、「単価」と、「１組あたりの人数」です。
これらについて考えてみると、 オフィス街で必要とされる飲食店・カフェと、あまり好まれない飲食店・カフェの違いが見えてきます。
まず、「滞在時間」です。
オフィス街でランチに訪れる人々は、ゆっくり、時間をかけてくつろぎたいでしょうか？否。それはなかなか考えにくいことです。昼時の休憩時間は、限られています。
少しでも早く昼食を終わらせて、忙しい人は仕事に戻りたいでしょうし、
一服する時間にあてたい人もいるでしょう。
１時間なら１時間の昼休憩を、 ずっと飲食店・カフェで過ごしたいというニーズは、あまり考えられません。
手軽に、手短に、さっと食べられる、そういう食事を、飲食店に求めている人の方が、圧倒的に多いでしょう。
それから、 「単価」についても････
オフィス街というのは、人々が、「お金を稼ぎに来る場所」であり、使う場所ではありません。そのため、繁華街にいる人々と比べて、財布の紐はきわめて堅い傾向にあります。
食事をとらないわけにはいきませんから、外食ニーズが無いわけではありません。しかし、飲食店・カフェには入っても、あまりお金を使いたくないわけです。
すなわち、「なるべく安く済ませたい」というニーズです。
このニーズがある以上、単価が高いものは売れません。
なるべく、低単価の商品が喜ばれます。
それから、「１組あたりの人数」です。夜の居酒屋などであればともかく、
オフィス街のランチタイムにおいて、大人数での来店はほとんどありません。多くても３～４人組で、大抵１～２人でしょう。
こうした傾向がある時、お店の内装、とりわけ「席の配置」が重要になります。６人掛け以上の大きなテーブル席を作っても、そこに座るのは１～２人であれば、スペースの無駄遣いになってしまいます。
当然、お店側も相席をお願いするのでしょうが、それでも、非効率的であることは否めません。
１～２人で来店するお客さんが多いなら、２人掛けの小さなテーブルや、
カウンター席を多めに設置するべきでしょう。
テーブルを固定式にせず、自由に動かせるものにして、ランチタイムと夜のディナータイムとで、 配置替えをするのも工夫のひとつです。
または、立ち食いスタイルも適していると言えます。
これらを総合すると、オフィス街において、繁盛しやすい業態とは････
「回転率が高く」、「低価格」で、「カウンターなどで食べられる」業態、
ということになります。
具体的に言えば、ラーメン店や定食屋、和食ＦＦなどは、これに該当すると言って良いでしょう。これらの業態がオフィスエリアで繁盛するのは、
こうしたニーズに応えているから、という、れっきとした理由があるのです。
また、早く食べられて安いと言えば、弁当屋などもこのニーズを満たしますし、そこから派生して、コンビニも当然そうです。これらの業態も、 オフィス街でよく見かけるはずです。
では逆に、同じ飲食店・カフェでも、こういうニーズを満たせない、出店してはいけない業態とはどんなものでしょうか？