東京のオフィス街で飲食店・カフェを出す方法

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東京のオフィス街で飲食店・カフェを出す方法

立地について

2018/11/13 東京のオフィス街で飲食店・カフェを出す方法

【オフィス街で繁盛する可能性の高い業態、低い業態】


立地の良し悪しは、いつも、業態によりけりです。「多くの業態にとって好立地」ということはあっても、 「全ての業態にとって好立地」ということはありません。

ある業態ではすごく繁盛したのに、別業態ではまったく売れない立地もあれば、その逆に、業態転換をすることによって、売上不振を脱出できるケースも多々あります。


これは、 「商圏の違い」によるものです。

商圏ごとに、人々のニーズは違います。ちゃんと、その商圏の性質を掴み、
そこにいる人々が何を求めているかを見極めれば、自ずと「繁盛する可能性の高い業態」は見えてきます。


逆に、 自社の業態が「どんな人に必要とされるのか」を、しっかりと突き詰めることで、「出店するべき商圏・してはいけない商圏」も見えてきます。

その商圏で繁盛店になるためには、誰のどんなニーズに応えるべきなのか、
これを押さえることが必要不可欠です。

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このことを、今回は、タイトルにありますように、「オフィス街」を例にとってお話します。

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オフィス街のニーズと言えば、何でしょうか?

まず、簡単に思いつくのが、「就業者のランチ需要」です。

大きなオフィスビルが多く建っているような地域ですと、見るからにサラリーマンがたくさん歩いていて、「人が沢山いる」ように見受けられます。

ですから、 そうした人々がランチをするのに、飲食店やカフェが必要になる、と、そういうわけですね。


これは、「間違い」ではありません。
しかし、実際には、飲食店・カフェの中でも、繁盛するお店と、繁盛しないお店があります。勿論、それが単純に、 料理がおいしくないだとか、
サービスが悪いとか、店内が不衛生だとか、そういう、営業力の問題であることもありますが・・・・

「業態」が問題になるとしたら、それはどんな時なのか、考えてみてください。

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先ほどの、「就業者のランチ需要」を、 もう少し掘り下げてみるのです。


ヒントは、「滞在時間」と、「単価」と、「1組あたりの人数」です。


これらについて考えてみると、 オフィス街で必要とされる飲食店・カフェと、あまり好まれない飲食店・カフェの違いが見えてきます。

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まず、「滞在時間」です。

オフィス街でランチに訪れる人々は、ゆっくり、時間をかけてくつろぎたいでしょうか?否。それはなかなか考えにくいことです。昼時の休憩時間は、限られています。

少しでも早く昼食を終わらせて、忙しい人は仕事に戻りたいでしょうし、
一服する時間にあてたい人もいるでしょう。

1時間なら1時間の昼休憩を、 ずっと飲食店・カフェで過ごしたいというニーズは、あまり考えられません。

手軽に、手短に、さっと食べられる、そういう食事を、飲食店に求めている人の方が、圧倒的に多いでしょう。

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それから、 「単価」についても・・・・
オフィス街というのは、人々が、「お金を稼ぎに来る場所」であり、使う場所ではありません。そのため、繁華街にいる人々と比べて、財布の紐はきわめて堅い傾向にあります。

食事をとらないわけにはいきませんから、外食ニーズが無いわけではありません。しかし、飲食店・カフェには入っても、あまりお金を使いたくないわけです。

すなわち、「なるべく安く済ませたい」というニーズです。

このニーズがある以上、単価が高いものは売れません。

なるべく、低単価の商品が喜ばれます。

 

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それから、「1組あたりの人数」です。夜の居酒屋などであればともかく、
オフィス街のランチタイムにおいて、大人数での来店はほとんどありません。多くても3~4人組で、大抵1~2人でしょう。

こうした傾向がある時、お店の内装、とりわけ「席の配置」が重要になります。6人掛け以上の大きなテーブル席を作っても、そこに座るのは1~2人であれば、スペースの無駄遣いになってしまいます。

当然、お店側も相席をお願いするのでしょうが、それでも、非効率的であることは否めません。

1~2人で来店するお客さんが多いなら、2人掛けの小さなテーブルや、
カウンター席を多めに設置するべきでしょう。

テーブルを固定式にせず、自由に動かせるものにして、ランチタイムと夜のディナータイムとで、 配置替えをするのも工夫のひとつです。

または、立ち食いスタイルも適していると言えます。

  

これらを総合すると、オフィス街において、繁盛しやすい業態とは・・・・

「回転率が高く」、「低価格」で、「カウンターなどで食べられる」業態、
ということになります。

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具体的に言えば、ラーメン店や定食屋、和食FFなどは、これに該当すると言って良いでしょう。これらの業態がオフィスエリアで繁盛するのは、
こうしたニーズに応えているから、という、れっきとした理由があるのです。

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また、早く食べられて安いと言えば、弁当屋などもこのニーズを満たしますし、そこから派生して、コンビニも当然そうです。これらの業態も、 オフィス街でよく見かけるはずです。

 

では逆に、同じ飲食店・カフェでも、こういうニーズを満たせない、出店してはいけない業態とはどんなものでしょうか?

 

先述の3つを逆張りにすると、分かりやすいでしょう。オフィス街でリスクが高いのは、「時間が掛かる(回転率が低い)」・「高価格」・「大人数を想定した店内」というような業態作りをしてしまうことです。

 

例えば・・・・

「凝った料理を提供するカフェ業態」などは、あまり適していないと言えるでしょう。

飲食店・カフェを開業する人たちの多くは、提供する料理の質にこだわります。当然、こだわることは良いことなのですが、 あまりこだわりすぎてしまうと、特にオフィス街みたいな場所では逆効果です。こだわって作るため、提供時間は長くなり、価格も上がっていくわけですから。

 

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料理はおいしく、接客も申し分ないお店でも、そのエリアのニーズに合っていなければ、 あまり喜ばれないのです。


誤解を恐れず極端な言い方をすれば、オフィス街において、就業者はランチタイムに、「こだわりのおいしい料理」なんて、求めていません。

彼らは、限られた時間内にスピーディに食事をし、かつ、 できるだけ財布の中身を減らさないでいられれば、それでいいのです。

勿論、味が悪くてもいいというわけではありませんが、そこそこ、それなりにおいしければ十分なのです。


料理に強いこだわりを持つような業態は、オフィス街ではなく、 もっと大きな繁華街に出店すべきです。そうしたエリアであれば、人々は精神が開放的になっており、財布の紐も緩んでいるとともに、「おいしいものを食べたい」という欲求を持っているからです。

 

これまで、様々な商圏、 様々な業態を見てまいりましたが・・・・

商圏と業態の「ミスマッチ」が起きていると分かる場合、そのお店は、ほとんどの場合、長続きしませんでした。お店の、営業力の高さとは無関係です。どんなに良いお店でも、周辺にいる人たちのニーズを無視し、 自分たちがやりたいことをやってしまったお店は、繁盛することなどできません。

途中で気付いて方向転換、テコ入れができるならば良いですが、最後まで、そのミスマッチに気付かないまま、閉店するお店も後を絶ちません。

 

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今回はそのことを、オフィス街を例にとって見てみました。あまり立地を見ることに慣れていない人は、「サラリーマンが沢山いるんだから、その分需要も大きいに違いない」と早とちりしてしまいがちです。

確かに、 とりわけランチタイムともなれば、食事をするニーズがあるのは間違いありません。周辺に2万人の就業者がいれば、2万人分の食事を賄う必要があります。

とはいえ、彼らは、「お店なら何でもいい」と思っているわけではありません。彼らには、時間の限りがあり、使えるお金の限りがあります。

いくらおいしい料理を提供してくれると言っても、時間が掛かるようでは昼休みは終わってしまいますし、そうそう高いお金を使うわけにもいきません。
こうしたニーズを細かく見極めることが、お店の繁盛には欠かせません。

その商圏にはどんなニーズがあるから、どんな業態を作らなければならないのか、逆に、どんな性質を持った業態だから、どんな商圏に出店していかなければならないのか、突き詰めることを、忘れないようにしてください。

 
なお、今回は分かりやすくこの事例を出しましたが、まだまだ、オフィス街には他のニーズも埋まっているでしょう。それを探し出すことで、 商売の可能性はもっと拡がります。また、オフィス街以外でも、それぞれの街に、
それぞれのニーズがあります。それを掘り起こすことが、その街で繁盛するための、大きな一手となります。

 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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