東京で立地分析 比較法(前編)-2

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東京で立地分析 比較法(前編)-2

売上予測,飲食店経営

2018/06/19 東京で立地分析 比較法(前編)-2

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では、どういう立地要因をリストアップすればいいでしょう。

これには、4つのカテゴリを網羅するようにします。

4つのカテゴリとは、①マーケット、②TGとの位置関係、③建物・土地評価、④競合状況です。

  • マーケットとは、店の周辺にどのような人がどれだけいるかということを意味します。

商圏を設定できるなら、その商圏の規模や、商圏の質(住民の年齢層や教育状態など)のデータを集めると良いでしょう。また、500m圏、1km圏、・・・、或いは、時間圏を設定できるのであれば、車で5分圏、10分圏でのデータ収集もありです。

データは、国勢調査や商業統計調査、市区町村発行の人口統計があれば良いのです。東京で立地分析—東京で立地分析—

ただし、こうしたデータは、必ずしもWEBサイトで収集できるものではありません。この際、弊社が使っている「統計てきめん」など手頃なソフトウェア(一般的にGISと呼ばれています)を予算に応じて揃えることをお勧めします。

 

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  • TGとの位置関係

すでに、TG(ティージー、交通発生源)とは何かについてはお話ししましたが、このTGとTGとの間には、動線が形成されます。店がこの動線上にあるかどうか、動線上を行く人やTGそのものから、店舗の視界性が良いかどうか、といったことを数値で表します。

また、店が周辺の人々の日常行動方向に沿っているか、ポテンシャルクラスター(需要集合体、高層マンションや)が店周辺にあるかどうか、あるなら規模はどうかということも、データ化しておくと良いでしょう。

こうしたデータは、①マーケットから、どれだけ効率良くそのポテンシャル(潜在需要)を引き出すことができるかを表す指標となります。

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  • 建物・土地評価

これは、店側の受入れ態勢が十分であるかどうかを表す指標です。

お客が来店しても、店が狭かったり、レイアウトが悪かったりすれば、お客のニーズをじゅうぶん満たすことはできません。車客が多い郊外店舗であれば、駐車場の広さや間口の広さ、車線からのIN、OUTの良好度なども影響してきます。

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  • 競合状況

同業店が店の売上に影響することは確かなこととして知られています。ですから、周辺にどのような同業店がいくつどの辺りにあるかなどをデータ化して使います。

ただし、同業店は、自店にマイナスの影響を与えるからと言って、マーケットが縮小するわけではありません。それどころか、マーケットが拡大することが知られています。その上で、同業店と自店が競争することによって互いの売上が決まることは前提として知っておいてください。

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Step3.既存店それぞれに、立地要因の点数をつける

以上のように、既存店を選び、立地要因をリストアップして、それぞれの点数を付けて一覧表にしたものが、図2になります。

次号では、この表からどのように売上予測に結び付けていくのかについてお話ししましょう。

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。
有)ソルブ(StoreOpeningRiskBusters) 林原安徳
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