TGで気をつけるべき規模、季節性、動線無し

 

突然ですが、新宿御苑には、正門と言われるところが３箇所あります。
そのうちの一つに、大木戸門というのがあり、その門の前で営業していた「フランス料理」店が閉店してしまいました。

 

しかし、よく５年以上持ちこたえたなあ、というのが私の正直な感想です。

ここは難しい立地だったからです。

 

なぜ難しい立地かというと、・・・・
その前に、TGについて、注意すべきことの三つ話しておきましょう。

 

1.TGには、規模があるということ。
2.季節性があるようなTGは要注意であるということ。
3.動線が形成されていないTGは避けたほうが良いということ。

 

この三点です。

 

 

まず、TGには規模があります。

 

これについては、容易に納得していただけますよね。
例えば、代表的なTGの一つである「駅」であれば、その乗降客数が規模を表しています。
また、百貨店やディスカウントストア、家電量販店、スーパーマーケットなどの商業施設ならば、年間販売額が規模を表しています。

 

 

話は少しそれますが、１０年くらい前までは、商業界が年１回発行する「スーパーマーケット年鑑」に、スーパーマーケットの各店舗の販売額が掲載されていました。
ですから、多くの場合、容易にスーパーマーケットのTGとしての規模を知ることができました。

 

ところが、最近は、Ｉ社をはじめ、有名なスーパーマーケットが販売額を公表しなくなり、右に倣えとばかり、他のスーパーマーケットも販売額を載せなくなってしまいました。

変な「秘密主義」が横行してしまい、業界の先行きが心配です。

 

 

それはさておき、TGには規模がある。

 

これは納得していただけますね。

要するに、TG（交通発生源）によって、どれだけ「人（交通）」が発生するか、それぞれ違うということです。

 

 

そして、

 

2.その規模は、TGによっては、季節、時期によって大きく変動する場合があります。

 

 

例えば、競馬場とか競輪場などは、競技の開催期日が決まっています。
決して、毎日やっているわけではありません。

 

休業日があります。そういうときには、TGとしての役目を果たしません。

 

 

それから、公園です。
春夏秋冬、多くの人が集まる公園というのは滅多にありません。

 

 

とりわけ、冬場になると、人々の足は遠のいてしまうでしょう。
真夏などもそうですね。

 

そういう意味で、季節性や時期限定のあるTGというのは要注意です。

 

 

 

 

さて、３番目に重要なことは、

 

TGからの動線を有していない場合は、ここも避けるべき立地であるということです。

 

 

以前、TGとTGがあれば、必ず「行動線」ができる、と書きました。
しかし、このことと決して矛盾するものではありません。

 

 

たとえば、TGの一方が駅であれば、駅―TG間動線が必ずできます。
また、TGの一方が、駐車場であれば、駐車場―TG間動線ができます。

 

しかし、その動線がきわめて短く、その間に、店・物件を置けないなら、その立地は「TGからの動線を有していない」状況になってしまいます。

 

 

実は、冒頭で書いた新宿御苑の大木戸門はまさにそれにあたります。
残りの２つ、新宿門はJR新宿駅との間に５００ｍも続く動線ができ、千駄ヶ谷門は、JR千駄ヶ谷駅との間に３００ｍの動線が形成されます。

しかし、大木戸門はそこに隣接する駐車場との間にしか動線が作られません。

 

つまり、その周辺はTGがないことと一緒なのです。

 

 

加えて、新宿御苑は、季節性の高い「公園」ですから、その繁忙期はきわめて限られます。

 

こうしたリスクの高い場所だったので、そこで商売しているお店は「よく持ち応えている」な、というのが私の感想だったわけです。