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立地のことを知っているようで知らない5つの証拠 連載97-2
通行量を測ると言っても、「どんな立地であっても、統一した条件で測定する」ということができないからです。
[店前]と言ってもどこからどこまでが店前なのか、物件/店によってすべて異なります。
それを無理やり「店の入口の前だけ」としたりすると、
今度は、駅を乗降する人々から良く見えて、
明らかに店の繁盛は、その恩恵を受けているはずなのに、
[店前通行量]はきわめて少ないということなります。
すると、好立地なのにも関わらず、通行量は少ないことになってしまいますね(図1)。
図1 ●が店で、池袋の西口にある。 方向AとBが直前の通行量で合計で平日12時間(以下同じ)17,255人、休日15,119人。
しかし、店に向かってくる人を測定する必要もある。
それが、C、D、E、F、Gであり、Aと合せた数字は、平日35,238人、休日30,431と倍増する。
果たして、これらの通行量を測定しさえすればそれで済むだろうか?
現場へ行けば分かるが、この店は駅を出てすぐに見える。
つまり、Lの通行量は測定しなくてよいだろうか?
さらに、言えば、店が見える範囲、I、J、K、M、N、O、P、Q、Rも測る必要があるかもしれない。
そうなってくると、どの通行量が正解だかわからなくなってくる。
というより、この一例をもってしても、通行量測定を統一規格で行うことが不可能であることがわかる。
人の通行量ではなくて、車の交通量ならば、けっこう統一基準で測れそうです。
しかし、ここにも問題が。
交通量が多い、ということはその道が幹線国道であったり、
幹線地方道であったりして、遠くから遠くへ行くのに大変便利だからです。
つまり、
交通量が多ければ多いほど、“遠くから遠くへ行く通過性”が高いことになりますね。
ということは、途中で止まりにくい=売上に貢献しにくいのです。
ただし、「通行量はぜんぜん関係ない」とは言い切れません。少しは関係しています。
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(理由その1)
通行量を測ると言っても、「どんな立地であっても、統一した条件で測定する」ということができないからです。
[店前]と言ってもどこからどこまでが店前なのか、物件/店によってすべて異なります。
それを無理やり「店の入口の前だけ」としたりすると、
今度は、駅を乗降する人々から良く見えて、
明らかに店の繁盛は、その恩恵を受けているはずなのに、
[店前通行量]はきわめて少ないということなります。
すると、好立地なのにも関わらず、通行量は少ないことになってしまいますね(図1)。
図1 ●が店で、池袋の西口にある。 方向AとBが直前の通行量で合計で平日12時間(以下同じ)17,255人、休日15,119人。
しかし、店に向かってくる人を測定する必要もある。
それが、C、D、E、F、Gであり、Aと合せた数字は、平日35,238人、休日30,431と倍増する。
果たして、これらの通行量を測定しさえすればそれで済むだろうか?
現場へ行けば分かるが、この店は駅を出てすぐに見える。
つまり、Lの通行量は測定しなくてよいだろうか?
さらに、言えば、店が見える範囲、I、J、K、M、N、O、P、Q、Rも測る必要があるかもしれない。
そうなってくると、どの通行量が正解だかわからなくなってくる。
というより、この一例をもってしても、通行量測定を統一規格で行うことが不可能であることがわかる。
(理由その2)
人の通行量ではなくて、車の交通量ならば、けっこう統一基準で測れそうです。
しかし、ここにも問題が。
交通量が多い、ということはその道が幹線国道であったり、
幹線地方道であったりして、遠くから遠くへ行くのに大変便利だからです。
つまり、
交通量が多ければ多いほど、“遠くから遠くへ行く通過性”が高いことになりますね。
ということは、途中で止まりにくい=売上に貢献しにくいのです。
ただし、「通行量はぜんぜん関係ない」とは言い切れません。少しは関係しています。
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