“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-2
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“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-2
国勢調査でわかる項目の一覧を表１にあげました。
一目でたくさんの項目があることがおわかりでしょう。これらをしっかり分析しうまく利用すると既存店の売上げアップを容易にすることさえあります。
例えば、一戸建て住宅よりも集合住宅が多いと、ポスティングの効率が高い地域であることがわかります。また、通勤・通学に、“自動車”や“自転車”などよりも“電車”で利用する住民が多い地域は、駅構内や電車内に広告を出した方が、効果が望まれます。さらに、住民の教育学歴もわかりますので、その学歴に応じた収入やライフスタイルを推定、想定できますから、ニュービジネスが良いのか、伝統的な商売が向いているのかの判断材料にもなります。
イメージ２ 高円寺駅を中心とした２ｋｍ圏の年齢別人口グラフ
こうしたグラフは、総務省がWEBで公表しているデータを使って容易に作成できます。
イメージ３ 同じく高円寺駅２ｋｍ圏の年収別世帯数グラフ
年収別世帯数の推計は、特別なソフトウェアを用いないとできませんが、高円寺周辺は、高所得層の比率も低所得層の比率も、東京の平均をはるかに上回っており、大きな格差社会であることが見てとれます。
ところで、国勢調査は、調査から公表まで約３年というタイムラグが必ず生じます。このため公表された時点で、「古い」という感覚を持つ人が多いのですが、「地域の特性」を見るという観点から、よほどの新興住宅地、新興高層マンションでもできない限り、あまり神経質にならないほうが良いと筆者は思っています。
「流入の質」は、「住民の質」以上に、立地上重要なことです。
一般的には、この「流入」は、通勤・通学によってその地域に「昼間」入ってくる人々を指します。これに、その昼間に地域に残っている人々と合計して、「昼間人口」という概念があります。
ですから、「人口はそこで寝に帰ってくる人を数えているに過ぎないから、商圏を見るには、昼間の実質的な人口＝昼間人口を用いて考えたほうが良い」と言っている人が多くいます。
しかし、この考え方は、間違っていると筆者は思っています。
なぜなら、通勤は、「働きに来る」のであって、「お金を使いに来る」のではありません。また、通学も同様です。
ですから、昼間人口を、商売が繁盛するかどうかの指標として過度に頼り過ぎてはいけないのです。
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