１０人中８人以上が良い立地と言うなら、避けたほうが無難な理由。連載8-2

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店長の立地,店舗開発,飲食店経営

では、物件を取得する際に、家賃、坪単価の安さだけを基準にしていれば安心でしょうか。

他の誰も見向きもしない物件です。もちろん、多くの場合、これもあとで後悔することになるでしょう。

しかし、そうでないこともあります。

すでに、話したように、

裏通りであっても、TG（交通発生源）ともう一つのTGを結ぶ動線になっていることもあります。

地階であっても、地上に店の存在を大きくアピールできる看板を設置できる場合があります。

立地の面白いところは、「誰もがあまり優良とは思えないような場所」で、バカ売れするというようなことがあるという点です。
例えば、図１のように、駅の近くで、バスターミナルと駅がやや離れたところにあるような場合です。

図1
通常は、動線（A）のように人々は行動します。

ところがこの道には別のショートカット道路（近道）があります（動線（B））。

その動線沿いには、野晒し状態の汚れた店や廃墟のような民家があります。

そういうような場所は、誰も店を出したがらないものです。

つぶれた店の隣に出すなんて縁起が悪いとかなんとかへ理屈をつけて出さない。だから、賃料が低い。

ところが、立地理論に則れば、

そこはそこで「TG間の動線上」ですから良い立地なわけです。

これを無視して良いわけはない。

すなわち、こういうような場合、積極的に取りに行くと良いのです。
もちろん、商圏情報がとれるならしっかり把握しておきましょう。

この物件の場合、５００ｍ圏というたいへん狭い範囲でも、１２０００人以上の人口があり、どんな商売をやるにせよ十分なポテンシャルもあると言って良いでしょう（図４）。

%e5%9b%b3%ef%bc%94 図4

もうひとつ、「２階」や「地階」を嫌がる方がいらっしゃいますが、それは早計です。
また、物件の形ひとつとっても、必ずしも満足できる物件が出てくるとは限りません。

何かしら不足していたり、過剰な場合があったりします。しかし、そういうのは、ある意味で狙い目でもあるのです。
というのは、それらは、１F路面店に比べて、予期した以上に大きく劣るということは少ないからです。

もちろん、道路を通る人に向けて見えるような看板を出せることが条件ですが、顧客の吸引力は８割前後に落ちる程度で済みます（図２参照）。

階層別指数

ですから、１F路面で借りるより２割以上安く借りられるというのであればこのほうが採算が合うようになります

（ただし、３F以上は注意してください。図２にあるように急激に顧客吸引力は下がるからです）。

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林原安徳：有）ソルブは、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

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