「ここは立地が抜群」と乗せられたあなたが悪い。連載7-2
048-711-7195
107-0062 東京都港区南青山2-2-15-942
月～金 9:00～18:00
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「ここは立地が抜群」と乗せられたあなたが悪い。連載7-2
「ここは立地が抜群」と乗せられたあなたが悪い。連載7-2
素人はお店を出してはいけないのです。
立地の勉強をして、
しっかり、立地を見る眼を養ってから、お店を出す。
これが正攻法の一です。
でも、
どうしても、立地に自信が持てない、
勉強する暇もない、
そういうのでしたら、
立地の専門家に代行して調査してもらうことです。
これが正攻法の二です。
ただし、
最近は、いろいろな「立地セミナー」に向学心旺盛な
「不動産業者さん」が頻繁に参加するようになりました。
そして、
けっこう専門的な立地用語を理解し、
使っているようです。
すでにこの連載でお馴染みのTG（ティージー：交通発生源）や
PC(ピーシー：需要集合体)についても、
さらに、「動線」や「視界性」という言葉さえも理解しています。
きちんとこうした立地概念を理解して、
物件紹介をしてくれる業者さんが増えてくれると良いのですが、
なかなかまだこうした人は少数派です。
しかし、
この連載を読んでいるあなたなら、
必ず口に出して言えるはずです。
たとえば、
「店前通行量は多いですよ」と言われたら、
「多いからといって、必ずしも立地が良いとは限らないようですね。
むしろ、通行人からの視界性があまりよくないですから、難しいですよね」
と切り返します。
（写真１
写真２）
写真１は、新宿御苑近くの通行人の多い交差点ですが、この直前の道路を歩いていて、白矢印のところに、写真２の「金物店がある」ことに気づく人は、まずいないはずです。ビルの内側に３ｍ以上セットバックしている上に、柱の影にもなっているからです。こういう物件は、家賃の値下げ交渉を必ずすべきです。
また、
「間口が広いですから、いい物件ですよ」には、
「いくら間口が広くても、出入口が、道路から大きくセットバック
しているのはちょっと問題ですねえ。
これでは道往く通行人をお客さんにできませんよ」
のように、真の問題点を指摘することが大事です
写真３）
新宿の靖国通りに面した物件ですが、ここの１Fテナントはこのビル建設当初からたいへん多くの店が入れ替わっています。ファストフードもだめであったし、コンビニエンスストアもだめだった。そして、全国的に有名なタコ焼きチェーンも撤退しました。
そのいずれにも共通して、ネックとなったのは、道路から物件出入口まで５ｍ以上ある「セットバック（矢印）」でした。
これが、店内（四角い枠）へ向かおうとする人へ大きな心理的制約を与えたからです。
現在は、ダイコクドラッグが入っていますが、ここは今までと異なり、ビル自体のすぐ軒下に「大きな看板」を出しているばかりか、セットバックした空間を逆手にとって多くの「目玉商品を陳列」することで、客を中に効率的に誘導しています。
このチェーン企業の店舗開発マンあるいは「不動産業者さん」が、オーナーに一所懸命かけあって成し遂げた優れた成果ですね。
「ここは立地が抜群」と乗せられたあなたが悪い。連載7-3 へ続く
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林原安徳：有）ソルブは、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。
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