その立地の最適ビジネスを探せ

最近、自分の所有する土地が、どんなビジネスに向いているのだろうか、資産活用についての相談を受けた。

もちろん、立地と売上予測でできることは限られるから、その旨を話したが、それでも知りたい、調査してほしいというのである。

 

ちなみに、どんなビジネスに適しているかを正確に言い当てることはきわめて難しい。

 

この問題を、私は、「最適ビジネスの検出問題」と呼んでいる。

 

今のところ、この問題を解くとしたら、帰納法以外にないと考える。

 

つまり、「●●というビジネス（業種業態）には、この売上予測である」というのを、可能な限り多くのビジネスで出していくしかない。

 

しかし、このやり方といえど、何百何千とあるビジネス全部を調べるわけにはいかない。それだけの売上予測モデルがあるというなら、あとは時間と労力だけの問題となるかもしれないが、まず、不可能である。

 

そこで、いくつかのパターンにするしかない。

 

まず、それが、来店型のビジネスなのか、出向型のビジネスに分ける。

次に、その店の大きさが50坪以下なのか、50坪超なのか分ける。

これで、４分類である。

 

 

具体的には、来店型のビジネスとは、ふつうの飲食店・物販店・サービス提供店が該当する。

お客さまが、店に足を運んでくるというタイプである。

 

出向型のビジネスというのは、自分からお客さまの方へ、商品サービスを届ける形態の店である。

もちろん、デリバリービジネスがほとんどこれに該当する。

そして、これ以外のビジネスができた。

 

いわゆる介護ビジネスである。高齢のお客さまの自宅まで出向く、送迎するスタイルだからだ。

お客さまが、デリバリー店に対するのと同様、店の立地がどうなっているかなど、ほとんど気にする必要がない。

自動車で送迎してくれるからである。

 

こうなると、売上予測の要因の内、知覚突出性や到達容易性はほとんど関係なくなる。TGや動線もそうだ。

しかし、商圏規模や商圏の質、競合店の存在などは確実に不可欠だ。

 

店の大きさが50坪以下というのは、ふつうの個人店10～20坪程度を見ている。

企業が出す店なら、30～50坪である。

大きくても、マクドナルドやコンビニ店のレベルである。

 

物販店では、100坪～500坪といったスーパーマーケットが、「50坪超」に該当する。

 

飲食店ではさすが50坪超は少ないが、ホテルの宴会場などが該当する。

 

したがって、弊社では、以上の４種類のカテゴリーで、売上予測すると、一般的にどうなるかを結論するところが、一つのやり方であると考えている。