大規模障害施設、迂回施設をあなどると立地の判定を大きく誤る

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大規模障害施設、迂回施設をあなどると立地の判定を大きく誤る

立地について,店舗開発

2020/06/12 大規模障害施設、迂回施設をあなどると立地の判定を大きく誤る

大規模障害施設とは、中を横切る道路がないか、通れないために、目的とする場所(店)へ向かうには遠回りをしなくてはならない大きな面積の土地または施設のことを指す。

ポイントは「遠回りする」ことである。

通常、店に行こうと思って、人々が予期する「近い」場所までの時間は、日本人の場合、5分以内だと言われている(米国マクドナルドのマーケティング担当者は「3分以内」と言っている)。すると、日本の場合、信号が1か所でもあれば、たいてい1分くらいのロスが生じるから、信号の多い都心、都心の周囲では、商圏はきわめて狭い場合が多い。

そして、意外に重要な制約となるのが、この大規模障害施設である。土地も含むので、「大規模障害地域」と言うべきかもしれない。

店に向かう人々にとって、その店に到達するには「障害」となるのでこのように呼ぶのだが、別の意味にとられると困るので、「迂回施設」とか「迂回地域」と呼ぶ方が適切かと思う。

いずれにせよ、店舗開発における立地判断で、この「大規模障害施設」、迂回施設についての視点が見落とされる。

 

具体的に言えば、空港や自衛隊基地、研究所、工場などが挙げられる。ときには、こうした施設の中に公道が通っていることもあるので、その場合は障害、迂回になりにくい。

小さいものでも、小中学校、高校、大学などの敷地、あるいは、墓地や公園、横切れない田畑や河川、山林もそうである。

 

こうした施設(土地)の向こう側の人がどれだけ店に向かって来づらいのかがポイントである。

歩くのはたいへんでも、自転車なら余裕。徒歩自転車では難しくてもクルマならかんたん。車でも5分以上余計に時間がかかるというなら、これは相当な障害、迂回となる。

物件や店の近くにあるのもあれば、遠くて見えない、気づかないものも相当ある。

 

売上予測に用いる重回帰モデルで、この大規模障害施設の面積とそこまでの距離を計測し、説明変数とすると、恐ろしいほどに関係があることがわかって、唖然とする。

 

これを無視して出店して、3ヶ月で撤退した某有名居酒屋チェーンもあった。

そこには巨大な製紙工場跡地があって、その中を通り抜けることができなかったので、その土地の向こうにたくさん住んでいた住人が店前に出てくることは容易ではなかったからだ。

しかし、その居酒屋が撤退した数年後、その工場跡地は再開発され、巨大な高層マンション群になり、より多くの人々が住んでいる。

こうなると、その居酒屋撤退跡は、すぐれた立地になったのは言うまでもない。

大規模障害施設

 

 


 

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