購買意欲がどれだけ高いのかを売上予測が明らかにする

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売上予測

街全体にどれだけの購買意欲があるのかは、どうやって知ることができるのか。

これを昔の人は、人口を見ればわかると考えていました。いまでもハフモデルを使って売上予測をする人は、この昔の人の考えを正しいと思っているようです。

つまり、人はだいたい同じで、同じようなものを欲しがり、同じようなサービスを受けたいと思っている。しかも、それは２４時間変わらない。ということを正しい仮説と思っているわけです。

だから、500ｍ圏の購買意欲は、500ｍ圏の人口を見ればわかると言っていました。

しかし、この仮説は正しくありません。同じようであっても、その度合いは人によって相当違うことがよくある。同じ人でさえ、時と場合によってその欲求はコロコロ変わります。

同じということはありません。

ただ、この仮説を使うことが大好きな人は相当たくさんいるようで、人口がだめなら、昼間人口ならどうだと言わんばかりに、昼間人口こそ、昼間の購買意欲を示す指標だと主張する人がいっぱいいます。

確かに、昼間人口は、夜間人口（ふつうの人口）から、昼間出かけていく学生や従業者の数を引き、反対に、その地域に通勤、通学してくる就業者を加えるという計算をしてるので、昼間の状況の違いをよく表しているように思えます。

しかし、それでも根本的なことは何も変わっていません。人はいつも同じように同じもの・サービスを欲しがると仮定する点です。

この根本的な前提が間違っているのですから、昼間人口にしても、人口（夜間人口）と同じく、購買意欲を示しているとは言えないのです。

では、何が一番、購買意欲を示しているか。その指標となるのは何か、と言えば、ずばり、購買結果を見れば良いわけです。

購買結果の一つが、小売業での販売実績（＝人々の購買実績）です。つまり、小売店の売上ですね。

少なくとも、この販売実績は、小売業に対してどれだけの購買意欲があって、それが結果として現れたかを正確に示しているのです。

ただ、全体の小売業に対する購買意欲の結果がわかっても、個別の業種業態についての購買意欲は判明していません。ですから、この個別の業種業態についての購買意欲を予測する必要があります。

これが、「売上予測」に他なりません。

ただし、この売上予測にあたっては、単に、間口や面積などの物件評価や商圏分析、ＴＧの分析や視界性評価、動線評価、インアウト等さまざまな立地の要因まで勘案しないとならない。これが厄介な点でもあるのです。

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