商圏の質は売上予測モデルを構築するための大事な要因だ

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商圏の質が最初に取り上げられるようになったのは、1980年代のマクドナルドにおいてだった。

ある日、東京圏でドライブスルーの売上予測モデルを作っていた時に、不思議なことが見つかった。

それは、「商圏内にある大学の学生数」を調べ、それぞれの店の売上との相関を見ていったところ、何と、この相関が0.6にもなったのである。

データを調べなおしてもう一度相関を見ても同じであったので、これは決して偶然ではないと思われた。

もちろん、みかけの相関なのかもしれない。そう考え、大学の学生数ではなく、商圏の人口や世帯数との相関を見てみたのだが、これが低い。0.3を下回る。

それでも、一応、相関はあると考えても良い水準ではある。

この「大学の学生数」が売上と相関するということが事実であるとするならば、これが何を意味するのかを考えなければならない。

というのも、すでにその頃は、顧客調査はかなり進んでいて、顧客に「学生」が多いかどうかはすぐに分かるようになっており、結果は、顧客のなかの学生数の割合が多いというような事実があまり見受けられなかったからだ。

顧客に学生が多いわけではないのにもかかわらず、商圏内に学生が多いと売れる店になる。このおかしな現象に首をかしげてしまうのは当然であった。

そこで、こんな仮説が生まれた。

学生が多いということは、「商圏の質」が良いということであって、そのため売上が高いのだ。

これは次のような理屈だ。

学生が多い：大学が多い　＝＞　これは地域が「文化の高い都市」というブランドを作る　＝＞すると、住宅という不動産を他の地域よりも高く値で売ることができる

＝そういう高い売値の不動産を買うことができる人は、高所得世帯に限られる。＝＞　つまり、そういう地域に住む人たちは　　比較的、所得層の高い人々が多い

＝＞　だから、売れる

この仮説は、実は、まだ証明されていない。

それは、「学生数の多い地域」では「高所得世帯が多い」ということが、まず第一に証明されていない。

むしろ、学生数が多い地域　は、単身世帯が多く、所得層の割合は、低いほうが多くなる。

ということで、上の仮説自体は間違っている可能性が高い。

しかし、商圏内の学生数が多い店のほうがそうでない店よりも、売れる　という現象は変わっていない。

ということで、「商圏内の学生数」は、理由（因果関係）は明確ではないが、売上に強い影響を与える要素として、「商圏の質」という項目名で扱われることになった。

その後、国勢調査のデータが容易に入手できるようになった1990年後半以降、こうした「商圏の質」としか言いようのない要素がいくつも見つかるようになった。

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