コンビニ 悪い立地の事例 10

(有)ソルブ 林原安徳

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コンビニ 悪い立地の事例 10

立地について

2019/12/16 コンビニ 悪い立地の事例 10

悪い立地の事例

 

事例1

都市圏の鉄道近くでは、2つの駅の中間線付近に出店すべきではない。なぜなら、東西それぞれの住民は、いずれも店から離れる方向への行動傾向があるために、商圏が異常に狭くなるからだ(2駅による分断)。また、このように横断しづらい幹線道路があると南北にも商圏は拡がらない。

その他の問題点

①河川のある低地。橋がないところの住人はやって来られない(河川分断)

②幅員が広く交通量の大きな幹線道路。陸橋や横断歩道がないところの住人は店にやって来られない(道路分断)。

③地上を鉄道線路。踏切がないか、少なく、オーバーパス、アンダーパスもないとその向こうから店にやって来られない(鉄道分断)

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事例2

コンビニ同士は、おおむね300m前後離れている店同士が強い競合状態に陥ることが多い。図では、東の駅周辺はもとより、南に1店、北に1店同業店がある。加えて、事例1同様、2駅の中間線に近いところに位置している。そのため商圏はひじょうに狭くなってしまう。

 

①北200mにローソン。この周辺の人々が吸引されてしまうため、北に商圏は拡がらない。

②南300mにセブンイレブン。上記と同様に、南に商圏が拡がらない。

③駅前に林立するコンビニ群。駅前の要所はすべて他の店で押さえられているため、駅利用客を自店に取り込むことができない。

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事例3

店前を歩く人々からは、まったく視界性に難がある事例である。

ここのように、店前道路沿い100m前後に2店あり、いずれも交差点角地であるため視界性はひじょうに良い。こうした中に出店するというのは無謀のきわみと言わざるを得ない。

①歩道の街路樹。 街路樹は自動車からの視界性を著しく妨げる。街路樹が連続している車道からは店はほとんど見えないことが多いので要注意。

②駐車場がない。後発は、先発と別の戦略を取らなければならない。即ち、先発に駐車場がないのだから、後発にはそれがなければならない。

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事例4

ある程度交通量の多い車道に面しているならば、最低限の駐車場を確保することが不可欠だ。ここのように、交差点角地に立地して、かつ駐車場を持つ同業店がある中で、出店してはならない。店前を通る必然性もないので徒歩での来店も期待できない。

 

①歩行者の動線は店前を通らない。南側の住人は、北上して店から100m離れた横断歩道を渡るか、道なりに西に向かい同業店がある交差点前に出てくるのが自然である。

②店前車道に設置された中央分離帯。比較的交通量が少なければ、道路の反対側に住む人々が横断してくることもできる。しかし、中央分離帯があるとそれはまったく期待できなくなる。

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事例5

北は河川、南は鉄道線路に囲まれているが、ここの近くには五叉路というTG(交通発生源)があるため、商圏を東側に大きく広げられる可能性がある。しかし、店が道路からセットバックしており、間口も狭いため視界性にきわめて難がある。これでは、TGのポテンシャルをじゅうぶん吸引できず、商圏は拡がらない。

 

①河川が広いと渡れる場所が限られる。当然ながら、人々の来店する可能性は低くなる。

②地上を通る鉄道線路。ここのように100m以内に線路があるとその分断する傾向は著しくなる。

③街が古いため低層住宅が多い。地図で見ると密集しているようだが、高層住宅が多い新しい街に比べると人口は少なく、また、世帯当たりの所得も低くなる傾向にある。

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事例6

近くには私鉄の駅と地下鉄の駅口(①~④)がある。と同時に、信号のある横断歩道やこれらの駅口近くには、同業店が多数出店しており、TGとそのTG間の動線を押さえている。当該店のみそうしたことと無関係で、負け犬出店と言われても反論できない。

 

(1)高架でない鉄道線路がある。理由は、事例1と同じ。

(2)店前車道に設置された中央分離帯。理由は、事例4と同じ。

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事例7

この立地の最大の問題は“坂道”である。坂道で、人々は容易に止まることができない。上り中であろうと下り中であろうとそれは同じである。加えて、この店は後背からも、前面からも人々の接近は容易ではない。なぜ、出店したのか首を傾げたくなる。

①街と坂道を隔てている擁壁。これがあるために街の人々は、回り道をしなければ店にたどり着かないという不便を味わうことになる。

②店のすぐ裏は駅ホームと線路。さらに、店は駅のホーム側に面してはいないので、駅利用者はこの店を知覚できない。

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事例8

住宅地に入り過ぎることは危うい。ここは、人々が幹線国道を渡る交差点TGから60mほど住宅地に入りこんでいる。そのためTGからの視界性にはきわめて難がある。ましてや、交差点にほぼ面するところに同業店が出店しており、当該店の立地は完全に負けている。

 

①店前は、自動車の一方通行道路になっている。そのため、よしんばこの店の所在を知っている人がいても、国道のあるTGの側から接近することができない。

②商店街がさびれている。さびれている街には人は容易に近づかないものである。そして、ますますさびれていくという悪循環に陥っている。

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事例9

商店街の中と言っても要注意。ここの最寄り駅は、「運転免許試験場」に向かう人々が多く利用する。その動線は図の通りだが、店はその動線から大きく外れている。加えて、商店街の老朽化も激しく、上記以外、人々の流入はほとんど見られない。

 

①人々の動線から店はまったく見えない。そのため、上記施設の存在が売上にプラスになっていない。

②大きな公園・グラウンドがある。これらは人々を集める作用がある。その意味ではTGの一種であるが、実際の出入り口は店から200m以上も離れており、店への貢献度はほとんどない。むしろ、北や東の住人が店に向かう際の物理的障害となっている。

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事例10

左下から右上の駅へ向けて人々の動線が形成されている。目立ったTGはないものの、道幅の広さから言うと、点線で囲まれた交差点付近をTGと捉えることができる。しかし、店はこのTGから見えないほど住宅街の中に入り過ぎている。

 

①店前の道幅が狭すぎる

計測によれば、道路幅は3mしかなく、曲がりくねっており見通しは悪い。自動車も通るので人や自転車が通行するには危ない道である。こうした立地は多くの商売に向かない。

②やや小高い丘の上に位置している。事業所街や駅のある地区に比べてこの当りは5~8mほど高い所になるので、そうした地区からの来店は期待できなくなる。

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