購買人口こそ、都市の本当の人口   

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購買人口こそ、都市の本当の人口   

立地について

2019/05/18 購買人口こそ、都市の本当の人口   

立地コラム(20)購買人口こそ、都市の本当の人口
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前回、商業統計を「人口」に変換するやり方を紹介した。
復習すると、駅を中心とした500m圏の小売販売額を107(万円:注1)で割り算することだった。こうして出た人口を「購買人口」と呼ぶ。
たとえば、新宿ならばそれは81万人強となる。仮にそれだけの人間が立っていたら、1人当たり約1㎡であり、畳の半分にしかならない。
満員電車とはいかないものの、これは超高密度と言うしかない。
通常、人口密度と言えば、1平方キロメートル当たり何人住んでいるかを示す。
旧ポルトガル領だったマカオが31211人(1991年)で世界一だった。そこで、この新宿の購買人口を1平方キロメートル当たりに換算してみよう。すると、324万人である。
世界一のマカオの100倍に相当する。
いかに新宿が巨大なマーケットであるかがわかろう。
たった一つの都市でこれだけ大きい。そういうような都市が、東京だけで6箇所ある。
あなたは、その6箇所を言えるだろうか?
池袋。そうその通り。渋谷。そう。
あとは?
銀座かな。そう。
これで4つだ。あと2つ。
さあ、考えてみよう。これはみなさんに宿題だ。全部言ってしまったら面白くない。

では、どのくらいの購買人口があれば「超大きい」と言って良いのか?
小売販売額にして2000億円、購買人口にして20万人以上。
これが、超大きいことになる。
東京以外でも、大阪なら「梅田」、愛知県なら「栄」、福岡なら「天神」というところだろう。
ここで、思い出すのは、マーケットの大きさについて、4分類したことである。上記のようなマーケットを「超広域マーケット」、その次が「広域マーケット」、「中域マーケット」と続き、一番小さいのが「リトルマーケット」である。
それぞれ、500m圏内の年間小売販売額の大きさによって分類されている。

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「超広域マーケット」は、先ほど書いたように2000億円以上である。そして、広域マーケットが800億円以上、中域マーケットが200億円以上、リトルマーケットがそれ未満である。この分類方法は、長年の調査分析の上で、得られたもので、この分類に従って、街は大きくその性格を変えるとともに、同じ分類に所属している場合の立地の傾向がひじょうに似通っていることが多い。例えば、広域マーケット以上になると、「街にいる人々の買い物やレジャーなどの回遊性が高い」とか、「リトルマーケットでは、動線をはずすとまったく商売が成り立たなくなることが多い」などである。
さて、これら、街のマーケット分類に、購買人口を用いたらどうなるであろうか。
800億円は、7.5万人弱。200億円は18,700人=270万人弱。

たとえば、若者しかもローティーン(10歳代前半)の流入が著しい東京の「原宿」。
1988年では842億円あった。客単価から言って、107万円で割るわけにはいかない。
せいぜい10万円であろう。すると、ここには84万人が毎日訪れていたことになる。
駅の1日平均乗降客数が、JRとメトロあわせて19万8000人である。すると、ざっと4倍。隣りの渋谷から徒歩で流入、タクシーや車を使って、あるいはバスを使って来街していることが想像できる。それだけ、魅力のある街だということだろう。

つまり、購買人口を求めることによって、実際の流入状況(購買流入=買ってくれる人達の流入=お財布の紐が緩んだ人達の流入)がわかる上に、その規模や流入手段まで想像できてくるというものである。

 

 

注1 2014年の商業統計では、96.1万円である。日本の貧乏化のために遂に100万円を切ってしまった。1995年では114であったから18万円減ったことになる。

 

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