立地が良いことの原則はTGへ向かう主動線にあることです

(有)ソルブ 林原安徳

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立地が良いことの原則はTGへ向かう主動線にあることです

立地について

2019/04/22 立地が良いことの原則はTGへ向かう主動線にあることです

第二の原則は、「TGへ向かう主動線にあること」である。場所によっては、この動線が長く続いていることもあれば、きわめて短いこともある。TGがいくつもあれば、TG同士の間には強い動線が形成される。
第三の原則は、「自然に見えること」である。歩いている人の視線で、自然に視界に入ってくる上に、その店舗しか目に入らないような見え方が最も良い。
意識しながらでないと発見できない、探さないと見えないのは「自然な見え方」とは言えない。TGから自然に見える場合を「TG視界性が良い」と言い、TGへ向かう主動線で自然に見える場合、「動線視界性が良い」と言う。店舗前を通る10人が10人とも店の存在に気付く場合を言う。
第四の原則は、「店に入りやすいこと」である。到達容易性という。店の前に大きな段差があったり、間口が狭かったりすれば、到達容易性は著しく阻害される。
第五の原則は、「競合店より立地が良いこと」である。これは言わずもがなであろう。
しかし、意外に見過してしまうようであるので注意していただきたい。
以上の5つが基本中の基本というべき大原則である。難しいことを言い出したらきりがないが、この程度のことなら誰でもスンナリ納得が行かれるであろう。
要は、「人々が見て、来られる必然性」がどれだけあるかによって、立地の良否が決まるのだ。
立地選定の原理原則を知った上で、都心10店舗を実査していこう。(店名は編集部に従っており、実際の名と異なっている場合がある)

①西新橋2丁目店
標準的な都会の人口は半径500m圏内で、1~2万人程度である。昼間は通勤・通学で流出した同様の人数が流入するため、昼間人口もおおむね同じ程度になる。
しかし、ここ西新橋2丁目店周辺を含め、過半の6店舗周辺は、人口は5000人未満と少なく、昼間人口はその10倍以上である(図表①)。
流出より流入が圧倒的に多い。だからといって、商売に向いていると断言できるわけではない(流入には2種類あり、通勤・通学による流入と、買い物による流入であるが、後者は統計処理ができないため集計されてこないからである)。
むしろ、昼間人口がこれだけ多いことは、商圏の特性上きわめて危険である。通勤者は夜間激減し、土日祭日は来ない。通常の商圏で1ヶ月31日営業できたとして、こうした商圏では、土日祭日を引いた20日分、つまり3分の2以下のポテンシャルしか無い。
しかも、通勤者の活動はきわめて制約を受ける。通勤の朝・夕、昼食時間帯、特別な用事がある時だけが外出を許される時間帯である。営業や商談に出かけるにしてもスピードが要求されている。加えて、購買性向の低い男性が圧倒的に多い。
こうした特性を「オフィス性向」と呼んでいる。

 

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