売上予測をエクセルで極める その152 駅

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売上予測をエクセルで極める その152 駅

売上予測,立地について

2019/02/15 売上予測をエクセルで極める その152 駅

売上予測をエクセルで極める その152 駅

 

例えばよくあるケースとして、 駅の東西でエリアの質が大きく変わる場合があります。
駅の東口は商業集積エリアであるが、西口はオフィス街、といった場合、同じ「●●駅の駅前」といっても、東口と西口で、TGとしての評価は全く違ってきます。
これでは、 同一の駅であったとしても、駅口によって、「駅前」の意味も変わってきますね。
購買客相手のお店なのに、オフィス街側で出店しても、駅はTGになってくれないわけです。
極端な話と思われるかもしれませんが、こうしたミスマッチ出店は、 多くの企業で実際に見られます。

また、落とし穴として引っ掛かりやすいのは・・・・
改札を出てすぐの駅口とは別に、地下通路やデッキなどが数百メートルに渡って伸び、駅自体から離れた場所にも、駅口があるケースです。
この伸びた地下通路の先にオフィス街があると、そこの就業者は、駅の外(地上)には出ず、オフィスまでずっとその通路を歩いていくため、駅とその駅口の間の、地上施設への来店がほとんど見込めないのです。
このように、駅口の位置と使われ方によっては、 「駅口の近く」といえども、全く集客できない場合もあります。

こうしたことを見極めるためには、どうしたらいいのでしょうか。
それは、駅を降りたら、「多くの人の流れにしたがって動く」ということを意識してみることです。
つまり、もし仮に物件が駅の東口側にあったとしても、多くの人の流れが西口側に向いているなら、まずは一緒に西口へ行ってみるのです。
途中で人の流れが分岐していたら、最も多い集団についていき、後でまたその分岐まで戻って、別のルートを歩いてみてください。
こうしたことを繰り返すうちに、駅口の使われ方、集中度合いが見えてきます。
駅とその周辺の人々が何の目的で、 どの駅口を使っているかが分かってくるのです。

自店にとって最も効果が高そうな駅口を探す時は、このようにして探してください。

 
こうして見ていくと、例えば、「乗降客数10万人で、駅口が5箇所以上ある駅」よりも、「乗降客数3万人だが、駅口が1つしかない駅」の方が、出店した時に、もしかしたら繁盛の可能性が高いかもしれません。
前者が、あちこちに人の流れが分散してしまうのに対し、後者は、全ての駅利用者がひとつの駅口に集中するからです。

また、駅口が複数あっても、バスロータリーや商業施設など、駅周辺の構造によっては、1つの出入口しか実質的に使われていない、といったケースも少なくありません。
こうしたことは、 事例を挙げていけばキリがありませんが・・・・

とにかく大切なのは、①駅口はいくつあるか
②駅口の使われ方はどうなっているか
③集中度はどうか
この3つをしっかり踏まえ、最も効果的なTGとなる駅口を探していくことです。

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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