年齢別人口・小売販売額・年収別世帯数は「商圏の質」を表す有望な指標
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年齢別人口・小売販売額・年収別世帯数は「商圏の質」を表す有望な指標
イメージ２ 高円寺駅を中心とした２ｋｍ圏の年齢別人口グラフ
こうしたグラフは、総務省がWEBで公表しているデータを使って容易に作成できます。
「流入の質」は、「住民の質」以上に、立地上重要なことです。
一般的には、この「流入」は、通勤・通学によってその地域に「昼間」入ってくる人々を指します。これに、その昼間に地域に残っている人々と合計して、「昼間人口」という概念があります。
ですから、「人口はそこで寝に帰ってくる人を数えているに過ぎないから、商圏を見るには、昼間の実質的な人口＝昼間人口を用いて考えたほうが良い」と言っている人が多くいます。
しかし、この考え方は、間違っていると筆者は思っています。
なぜなら、通勤は、「働きに来る」のであって、「お金を使いに来る」のではありません。また、通学も同様です。
ですから、昼間人口を、商売が繁盛するかどうかの指標として過度に頼り過ぎてはいけないのです。
店舗立地論では、「お金を使うことに寄与する」流入がどれであるかを問題にすべきです。
例えば、若い女性向けファッション衣料品を扱う商売なら、そうした女性が多数流入している街かどうかを調べるべきです。もちろん、統計調査でなくても、これらは、現地を実査すれば容易に把握できるようなことです。
あえて、統計を挙げるなら、商業統計です。これは２、３年に１度、卸業や小売業を営む店を対象に、売り場面積や従業者数、年間販売額などを調査しているものです。
この統計は、その地域で「いくらお金が使われているか」を直接教えてくれるものです。もし、人口が増加しているにもかかわらず、小売業の販売額が伸びていないようなら、じゅうぶんビジネスチャンスがあると考えて良いでしょう。
ところで、既存店調査や新店候補地の調査のために、現場へいくと女性が“ジャージ”のままで歩いていたりや車から降りてくる光景を見かけることがたびたびあります。
こうした地域、商圏は、高級品やセンスの高い売り方を求めていないことがわかります。“ジャージ”は、家の中も家の外も“同じ”で区別がつかない証です。
これ以外にも、他人の視線を気にしない行動をとっている。勝手気ままで高笑いしているなど、周辺のお店の中を覗いてこうした客層が多いことに気づいたら、その商圏は“特別な”庶民性があると見て良いでしょう。ですから、特別、住民の質や流入の質をチェックすることをお勧めします。
イメージ1 ２０歳代単身者世帯の分布
吉祥寺の周辺、東は西荻窪駅、西は三鷹駅周辺に若い単身者が多く住んでいることが分かります。
イメージ３ 高円寺駅２ｋｍ圏の年収別世帯数グラフ
年収別世帯数の推計は、特別なソフトウェアを用いないとできませんが、高円寺周辺は、高所得層の比率も低所得層の比率も、東京の平均をはるかに上回っており、大きな格差社会であることが見てとれます。