駅から徒歩3分は良い物件!?

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駅から徒歩3分は良い物件!?

立地について,店舗開発

2018/12/11 駅から徒歩3分は良い物件!?

【物件選びの大きな失敗に繋がる、初心者が陥りがちな「間違った見方」】

000%e9%a7%85%e3%81%8b%e3%82%893%e5%88%86お店を出そうと思っている人の中に、 立地を考えない人はほとんどいないでしょう。

 

しかし、なぜこんなにも、「物件選びで失敗する人」が、後を絶たないのか?

 

誰もが立地をちゃんと考えたにも関わらず・・・・実際には、毎年、新しく開業されるお店の数より、閉店・撤退していくお店の数の方が多い。


勿論、 お店の閉店の理由は、立地に起因するものだけではありません。

営業力や商品の魅力など、お店の「中身」が悪いことが原因で、お客さんが来ない。

店主が高齢になって続けていけないとか、 再開発のために立ち退くとか、そういった理由での閉店もあります。決して、「立地が悪くて集客できなかった」ということだけが、お店が失敗していく理由になるわけではないでしょう。

とはいえ、

「立地8割」と言われるように、閉店していくお店の売上不振について、
その多くが立地が原因です。

 

なぜ、そのようなことになってしまうのでしょうか?

立地を軽視して、ちゃんと真剣に選ばなかったからでしょうか?もしくは、単純に知識やノウハウ不足だったからでしょうか?

 

しかし、 もっともっと根本的なところで、「間違った見方」をしている人が多い。

とりわけこれは、チェーン企業よりも、初めて出店開業する個人に多く見受けられます。

彼らは、真剣に物件を探していないわけではありません。 

されどこの部分の物の見方を間違ってしまうから、すべての真剣さが空回りしてしまう。


そんな彼らが陥りがちになる間違いとは、「住居用の物件と同じ見方で立地を選んでしまう」ということです。


当たり前ですが、住むための物件と、お店をやるための物件では、「見るべきポイント」が全く違います。

それは、物件の設備の話ではありません。

住居用物件の「良い立地」と、店舗用物件の「良い立地」とでは、「良し悪し」の基準が、まったく異なるのです。


開業希望者たちは、「真剣」に、 「住居として良い立地」の物件を探してしまう。
これが、大きな失敗の原因です。

しかも、厄介なことにそうした人々のほとんどが、「自分が間違った見方をしていることに無自覚」です。

本人たちは、 「ちゃんとお店をやる目線で選んでる」と考えて取り組んでいるのでしょう。


ある開業者さんは、「この物件、 3駅からアクセス可能なんですよ!」
と嬉々として仰っていました。物件の周りに鉄道駅が複数あると、これはプラスに感じられますね。住居としてであれば、住む人間にとって、複数の駅を使い分けられることは、 「自宅から色んな場所へアクセスする」ために、とても便利になります。

しかし、これは大きな間違い。店舗立地としては、マイナス要素になります。

なぜなら、「お店の周りに住んでいる人々が、それら複数の駅に分散してしまう」
ということに加え、
「複数駅を利用可能ということは、各駅からの距離は遠い」ということだからです。


「3駅アクセス可能」を便利だと思えるのは、その物件を「起点」にして考えているからです。住居の場合はそれで構いませんが、お店の場合は違います。
お店は、お客さんが目指してやってくる「終点」です。「起点」になるのは、むしろ周りの人々の自宅や、駅の方です。周辺住民の家を「起点」にした時、便利だと思えるのは、 「家に近いこと」「家から駅までの動線上にあること」
などのような場合です。

A駅に近い場所に住んでいる人は、A駅に向かい、B駅やC駅を使いません。
つまり、その物件とA駅の間に住んでいる人たちは、「お店は駅と反対方向にあるから不便」と感じてしまうわけです。


また、駅を「起点」に考えたら・・・・
A駅から来るお客さんにとっては、そのお店がB駅やC駅に近いことなど、
特に何のメリットにもなりません。「A駅に近いかどうか」だけが問題です。

複数駅からアクセスできることが売りだと、駅同士は離れている場合が多いものですから、「駅からは遠い」ということになります。

すると、A駅からもB駅からもC駅からも、「遠くて遠くて不便な物件」となってしまうわけです。

 

また、「駅近徒歩3分!」という不動産情報の見出しを、その物件を選んだ決め手にしてしまう人もいます。

言わずもがな、
「駅から近くても動線ができていない道はNG」という意味でもありますが、それ以前に、「そもそも業態として駅をTGとして見ていいのか」ということを考えていない場合も多くあります。

例えば、クリーニング店が、 駅近くの一等地に店を構えたのですが、
売上げは芳しくありませんでした。

「こんなに駅に近く、そして動線もあるのに、なぜ?」と思われましたが・・・・
少し考えてみれば、当たり前のことです。

クリーニング屋のメイン客層は誰でしょうか? 老若男女いると思いますが、基本的には主婦の方々ですね。

そういった方々は、日常的に駅を使うでしょうか?いいえ、ほとんど使いません。

駅は巨大なTGですが、駅を使うのは、就業や就学のために移動をする人たちばかりです。その人たちもクリーニング屋を使わなくはないでしょうが、
そんなに頻繁には使いません。


「駅から近い方が便利でいいだろう」と思うのは、自分がその街に住んで、移動することを考えているからです。お店に来るお客さん目線で考えたら、駅に近いことがまったく関係ない場合もあります。

 

物件選びにおける、「間違った見方」というものは。

 

初めて開業する人々にとって、「お店の」物件探しというのは、まったく未知のアクティビティです。けれども、「住むための」物件探しならば、したことがある人も多いでしょうし、周りにも沢山経験者がいるでしょう。

ですから、その感覚のまま、「見方」をそのままに、真剣さばかり増してしまうので、 失敗してしまうのです。「物件を起点にする」という考えのまま、「良い立地」を探してしまえば、間違えるのは当然です。お店の立地において、「物件は終点」なのですから、極端に言えば、「正反対の考え方をする必要がある」 のです。

 


こうしたことは、不動産業者の方々も、ちゃんと理解していない場合が多くあります。

ですので、店舗物件情報にも、住居用物件と同じような売り文句を書いてしまいます。上の事例の、「複数駅からアクセス可能」「駅近徒歩3分」というのは、その一例に過ぎません。他にも、同じような落とし穴は沢山あります。

 

そして、私たちがお伝えしている立地理論は、究極的には、
そうした「お客さん目線になって考えれば当たり前のこと」を、分かりやすい形にしただけのものです。

TGに近い方が良い、動線上にある方が良い、視界性が良いことが重要、などということのいずれもが、よくよくお客さん目線に立てば、 当たり前に理解できることです。

ですので、初めて出店開業される方でも、こうした根本的な見方の違いを理解されている方は、私たちが少しレクチャーするだけで、良い物件をすぐに見つけることができるようになります。

(それら立地要因のひとつひとつが売上にどれだけ影響するか、その精緻な分析には専門知識や経験が必要ですが・・・・)

雑誌などで紹介される、繁盛店のインタビュー記事を読んでも、立地選びで成功されている方は、必ず、 徹底したお客さん目線で物件を選んでいます。


ノウハウや知識、経験は大切な物ですが、まずはこの視点の置きどころを間違えないことが、出店開業の立地選びに最も重要なことなのです。

 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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