その立地で一番儲かる商売がすぐわかる？

「ここに土地（物件）が空いているのだが、どんなお店（業態）を出したら儲かるのか」

「立地」から「最適な業態」を考えようとする。

 

こうした考え方を、「最適ビジネス判定」と呼んでいます。

 

そして、これがきわめて難しいことなのです。
なぜならば、「考慮しなければならない可能性が膨大過ぎる」からです。

 

「立地判定」の場合は、出店する業態は決まっています。

ですから、その業種業態と立地の関係を、 既存店を分析して考えれば済むことです。

しかしながら「最適ビジネス判定」の場合は、極端な話、「この世のありとあらゆるビジネス（業種業態）」と、立地との関係を考えなければ、答えは出ません。

 

これを勘違いしている、 軽視している方は多く、気軽に「どんな業態が適していますか？」と聞かれるのですが、実はきわめて答えにくいことです。

例えば････

似たようなファストフードチェーンＡ社とＢ社があったとして、
同一の物件に対して、
Ａ社は繁盛するのに、Ｂ社だと並以下、というようなことがよくあります。

業態の微妙な違いによって、立地の良否というのは、
容易に変動してしまうものなのです。

ですので、

「ファストフード業態なら売れます」

というようなことを一概に申し上げることはできないわけです。

Ａ社ならば売れるが、Ｂ社では並以下、というのであれば、
「ファストフード」を勧めるわけにいきませんね。

「Ａ社のようなファストフード」と限定しなければなりません。

 

こうしたことを勘案すると････

この世には、「業態」の種類が星の数ほど存在します。

そのひとつひとつについて、立地との関係性を分析するのは、
実質的に不可能と言えることです。

したがって、「最適ビジネス判定」というのも、
不可能と言えるくらい難しいことなのです。

 

特に、不動産業者さんとお話すると、
ほぼ「必ず」こうしたことを聞かれます。

それは、無理からぬことではあると思います。

ですが、経験から「なんとなく」で答えることはできるものの、
「立地判定（売上予測）」ほどの精度での知見を求められると、
私たちには、「不可能です」と答えざるを得ません。

なんとなく、 「ファストフードなら悪くないのでは？」程度には言えますが、
しかし、世の中には、私たちも詳しく知らない「もっと良い」ビジネスは、
きっと沢山あるに違いありません。

「すべてのビジネスを知り尽くしている」などという人は存在しませんし、
これからも現れることはないでしょう。

であるにも拘わらず、「一番もうかるの？」と聞かれると、
どうしても困ってしまうのです。

（彼らはあからさまにとてもがっかりした顔をして、それ以上話が発展することはほとんどありません）

 

 

 

しかし、「できる・できない」は別として、
やはりこういったことを「知りたい」と考えるのは当然です。

強いてその問いにポジティブな答えを返すならば、
「マッチする可能性の高い業態が持つ傾向」
を提示することは、不可能ではありません。

こうしたことは、その土地・物件の、
「商圏の質」や「建物構造」、
「ＴＧとの位置関係」から、
ある程度のアタリをつけることはできます。

 

例えば、外からの購買流入がほとんどなく、
地元住民しかいないようなエリアの路面店としては、
ファストフードをはじめとした、
客数の多さや回転率の高さが重要になるビジネスは、
適していないと言えるでしょう。

また、これは単純に思えるかもしれませんが、
10坪程度の物件では、いかに立地が良くても、
コンビニやスーパーマーケットなど、
一定以上の面積を必要とする業態も難しいですね。

また、 その街における集中度の高いＴＧや動線に近ければ、
「衝動来店」や「効率来店」の人々を多く吸引できる可能性があります。

一方で、そうしたポイントから外れた物件であれば、
客層の多くが「目的来店」の人々になるでしょう。

 

こうした立地の視点から、
ある程度の業態選別をしていくことはできます。

ただこれも、
「ショップビジネスに限って言えば」
ということになります。

ショップビジネスの立地の観点からすれば、
周辺にポテンシャルも少なく、
ＴＧや動線も無いような場所では、
「何をやっても儲からない」
という物件も存在します。

しかし、土地や物件を必要とするビジネスは、
ショップビジネスだけとは限りません。

店舗として使うことはできなくても、
オフィスとして使うことならできるのではないか。

マンションや有料老人ホームを建てたらどうなのか、
貸し倉庫にしたり、冠婚葬祭の施設にしたりはどうなのか。

などなど、いくらでも可能性は拡がるとともに、
そういったことまで考え始めると、
やはりどんどん「可能性」にはキリがなくなり、

「この場所にはどんな業態が適しているのか」

ということには、答えが出しにくくなってしまうのです。

 

 

やはり、「すべて」を知っていなければ、答えを出せません。
それが「最適ビジネス判定」というものです。

ですから、最適かどうかの判定とは、
「立地を判定する者」が行うのではなく、
やりたいと思う者、資金を出す者、経営する者が、
やるしかないことなのです。

単純に、立地だけを見て、
「この場所が何に適しているか」
を考えることは、自然な発想なれど、
とても難解で、考える費用対効果は良いものではありません。

だからこそ、どんな場合であっても、
その土地や物件を見て、
「自分が何をしたいと思っているか」
を考えなくてはなりません。

星の数ほどあるビジネスから「楽に」選出しようというのではなく、
ビジネスをやるオーナーが、
「自分だったらどんなビジネスをやるのか」
「この場所でピンとくるビジネスは何なのか」
を、はっきりとさせることが重要なのです。

自分自身がビジネスを展開しようと考えている人であれば、
その信念や理念にのっとれば、その段階で、
まず業種業態の絞り込みができますね。

ここで、もし、

「飲食店をやりたいと思っている。
だが、居酒屋か、ラーメンか、カフェか、
その具体的なところまでは決めかねている」

というようなことであれば、
そのいずれが最適なのかを検討する余地はあるでしょう。

そのビジネスオーナーがどんな人々にサービスを届けたいのか、
それが分かればコンセプトも決まってくるわけですから。

 

 

このように、「最適ビジネス判定」とは、
立地のデータさえ取れば黙っていても答えが出る、
というものではありません。

むしろ、精度高く実現することは不可能な領域です。