立地は人間を考え、柔軟に考えること

(有)ソルブ 林原安徳

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立地は人間を考え、柔軟に考えること

立地について

2018/11/27 立地は人間を考え、柔軟に考えること

【立地判定をより高精度に、より簡単にするため、忘れてはならない2つの重要な考え方】


立地を考える上で一番大切な視点。

 

それは、「人間を考えること」


「人間の心理や行動原理について考えること」


このことは、他のいわゆる「マーケティング」とも、共通する考え方です。

ただし、立地判定においては、 他のマーケティングとは、異なります。

それは、「『現実の地理条件』についての考察が必要」という点。

 

例えば、「視界性」という立地概念。これは、単に「お店が見える/見えない」を、主観的に判断することではありません。

ただ、便宜上分かりやすく、「見える/見えない」という言葉で表現しています。

しっかりと「視界性」を評価しようと思ったら、人間の「視覚という感覚」に関して、深く考察する必要があります。


人間の視覚や、脳の機能が、視界に入ったものをどう認識するか、が分からなければ、本当の「見える/見えない」は判断できません。

そして、そうしたことにしっかり着目し、 研究したからこそ、「視界融合」や「視界退行」などの、「見えているのに見えない」現象にも、気付くことができます。

 

ただし、人間の知覚について考えるだけでは、不十分です。

同時に、「お店とお店以外の背景についての関係性を理解する」

人間の知覚の仕組みを理解し、それを、現実のお店やお店を含めた背景と照らし合わせる。


人間の知覚や心理のことだけを理解していてもダメですし、かといって、そういったものの理解なしに、ただただ、立地の現場を見るだけもダメです。

 

立地判定をより簡単に、より高精度にするため、外さないでおきたい2つの重要な考え方の、
その1つ目がコレ。

 「人間の心理や知覚を深く理解し、その上で現実の立地を見る」こと。

 

そして、もう1つは、「物事を柔軟に捉える」こと。


本当に重要なこです。なかなかこれができない人が多い。


例えば、セミナーやコンサルティングの最中に、「商業施設は、どのくらい大きければ
TGと呼んで良いのですか?」と聞く人がいます。

この質問それ自体に対しては、「自店舗より10倍以上の集客をしていたら、その商業施設はTGと呼んでも良い」と答えます。


ただしこれは、正確な答えではありません。自分のお店よりも、文字通り「桁違い」に、
多くのお客さんが来ているということを、ただ言い換えたに過ぎないのです。


ここで本当に言いたいことは、「TG」の正確な基準なんかではありません。

「自店舗に相当な影響を与える」ことが、TGとしての本来の意味だという話なのです。

ただ、そう言っただけでは漠然として捉えにくいため、目安として、「10倍」という基準を設けたのです。


そのことを、本質的に理解できる人は、実は多くありません。


頭がカタい人は、ここでさらに、

「じゃあ、 9.9倍だったらいけないのですか」10倍というのは売上げですか?人数ですか?」「商業施設とはスーパーも入るんですか?」

などなど・・・・

重箱の隅をつつくような細かい質問を、矢継ぎ早にしてきます。


勿論、精緻な売上予測モデルを作成したいならば、より細かな基準を設定する必要があるでしょう。

しかし、多くの場合、そうした質問は、「立地の概念を理解する」べき時に、投げかけられます。

「木を見て森を見ず」とは、 このことでしょう。

 

「自店舗に影響する」とは、「お客さんを連れてきてくれること」です。

そういう意味では、実は、近隣の同業店(ライバル店/競合店)でさえも、TGと呼べることがあります。

同業店が多く集まっているからといって、即座に「ここは立地が悪い」と決めつけ、
『市場拡大』という現象を見逃すのは、もったいないことです。

 


実際、新宿や梅田、天神のような超広域マーケットは、どんな業態にとっても、 比較的「競合の多い」地域でしょう。しかし、そもそもマーケットが大きいのだから、当たり前なのです。逆に、他に同業店が1店舗もない地域は、「ニーズが無い」と捉えることもできます。


このように考えなければ、 柔軟に思考できないコチコチの頭では、
「競合」という概念と「商業集積力」という概念は、ただ矛盾するだけになってしまいます。

 

 私たちが打ち立ててきた立地理論は、確かに、とても深く、きわめて専門性の強いものです。

立地判定、売上予測というものは、確かに、知識、経験、技術、そういったものを身につけ、
おこなっていくべきものではあります。しかしながら、どんな知識も経験も技術も、
この2つの重要な考え方そのものを外していたら、本来の効果をまったく発揮できません。

 

「人間の心理や知覚を深く理解し、その上で現実の立地を見ること」

そして、「物事を柔軟に捉えること」

 裏を返せば、この2つの考え方ができていれば、仮に経験的にまったくの素人であっても、
立地の本質を見抜き、繁盛店を出せる可能性はあります。それほどに大切な考え方なのです。


 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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