立地で最も大事なTGを無視したら失敗する-1

立地で最も大事なTGを無視したら失敗する

ＴＧの種類は、立地の種類だ。

私の事務所からは、眼下に「新宿御苑」を望むことができます。この公園は総理大臣を交えての“桜を見る会”を催すことでも有名で、テレビニュースでは毎年取り上げられます。

この春の桜見シーズン、土日祭日ともなると大勢の人達が、JR新宿駅からこの公園の門にかけて約５００ｍ、ゾロゾロと列をなして歩いていく姿を見ることができます。

もちろん、“ゾロゾロ歩く列”だけでしたら、新宿駅の西口ならば、平日の朝・夕、毎日見られる通勤の光景です。そういう意味では珍しくも何ともない。

しかし、御苑の行列は、“レジャー動線”であって“繁盛動線”です。仕事で働くために行き交いする通勤の行列とはまったく異なります。

「新宿御苑」は、そうした“おいしい”動線を作り出す「交通発生源」なのです。

ちなみに、この動線は明治通りを超えてから公園の門は、３００ｍの間、飲食店はなく、自動販売機さえも置いてない。

すると、誰が得するかというと、ヤタイの人達です。そうです、「屋台」が大繁盛です。たこ焼きやら、かき氷やら、とにかく飛ぶように売れる。

良いＴＧ＝立地を選んだものです。

公式：ＴＧ＝Ｔｒａｆｆｉｃ　Ｇｅｎｅｒａｔｏｒ＝交通発生源＝良い種類の立地

優良立地の基本TG

街中には、こうした“おいしい”動線を作り出す交通発生源が至るところにあります。

この交通発生源は、トラフィックジェネレーター（Traffic　Generator）の日本語訳で、簡略化して、TG（ティージー）と呼んでいます。

ポイントは、お店の近くにTGがあることです。これが、立地上たいへん優位なことになります。　もしTGが複数あるならば、そのTGとTGの間に、日常行動線（これを略して「動線」と言います）ができ、これはもっと優位な状況になります。

さらに、TGが増えると（３つ以上になると）、TGとTGを結ぶ行動線ばかりではなく、TGから、住宅地や路地に入り込んだり、戻ってきたりという「回遊動線」というものが発生します。別名、「迷い込み動線」と呼ばれ、その名の通り、買い物ついでに迷い込んでくる人達（商売にとっておいしい人達）が生まれる動線です。東京なら、吉祥寺の東急百貨店の裏とか、原宿の表参道と竹下通りの間の小さな路地などが典型的です。

ですから、都会に店を出そうとするなら、TGがいくつもあるような場所を探したほうが、仮にTGや行動線からまったく見えなかったりしても、じゅうぶん繁盛する立地を見つけられます。これが立地探しの極意です。

公式：ＴＧ＝Ｔｒａｆｆｉｃ　Ｇｅｎｅｒａｔｏｒ＝交通発生源＝種類の立地

さて、このTGですが、具体的に言うと、都会なら駅がその一番影響力が強く、駅に近ければ近いほど立地は優位になります。

大型小売店、たとえば、百貨店や大型スーパー、ディスカウントストア、ホームセンター、家電量販店など大勢の人が出入りする商業施設は、みなTGです。

さらに、多くの人達がTGとTGの間を行動するとき、その間に、大きな道路があって、信号待ちをするような場合、その横断歩道なり、交差点なりが、交通発生源、つまりTGになります。

車でやってきて、駐車場から歩いて店舗に向かうような場合、その駐車場もTGです。

大学や予備校、公園やグラウンドなどが整備された河川敷などもTGになります。

公式：ＴＧ＝Ｔｒａｆｆｉｃ　Ｇｅｎｅｒａｔｏｒ＝交通発生源＝良い種類の立地