「すっぽぬけ」が起きる立地-2

駅前ロータリーでも似たような現象がおきます。一般的に、ロータリーに沿って店が並ぶ（図４）のですが、ここがよく「すっぽぬけ」を起こしやすいのです。

つまり、わざわざ、ロータリーを大回りしなくても、その真ん中を突っ切る道があるような場合（図５）が要注意です。人は、目的地に向かうとき、少しでも短い距離をいこうとする心理がわきますから、その突っ切る道の方へ向かい、周囲の店には行かないことが起きます。

図4

図５

「すっぽぬけ」は、前回お話しした商業施設内でも起きます。

エレベーターやエスカレーター、休憩所のようなTG（交通発生源）と駐車場や出入り口と往復する際に、広いゲーム場や大型テナントの中にショートカットできる道があるような場合、人々は、図面上の道（廊下）を通らないで済んでしまいます。すっぽぬけです。こういうことを防ぐには、商業施設内で、人々がどのような動きをしているかよく観察しておかなければなりません。ただ、「物件が空いたから」というだけで、ホイホイと契約してはいけないということです。

また、まだ図面だけで、商業施設は出来上がっていないというような場合は、どのようなテナントが予定されているのか、情報を集めるとともに、人々がどういう動きをするだろうかと想像力をフルに働かせなければいけません。

すっぽぬけ。これは貧乏立地を選択してしまう原因であるとともに、新しい立地、繁盛する立地を見つけるための有力な視点にもなります。

例えば、現状では、暗がりの道であるため、人々は大回りをして歩いているけれど、自店舗ができることによって、自店舗前のショートカットする道は、夜間の照度が上がったり、清潔になったりすることで安心して歩いてくれるようになる場合もあります（図６：従来は点線のように通る人がほとんどだったが、楕円内に店ができてから、実線のように歩く人がひじょうに増えました。）。こういう立地は売上げに対して、家賃比率を低く抑えることができますので、繁盛立地になることが多いのです。

また、「すっぽぬけ」は、駅前再開発などが進行しているような場合はつくづくよく検討しておく必要があります。どこの道がなくなり、どこの道が新設されるのか、それによって、どこに「すっぽぬけ」が生じるか等です。

当ると怖い「すっぽぬけ」立地も、あなたの観察力と想像力次第でいくらでも回避できるはずです。