048-711-7195
107-0062 東京都港区南青山2-2-15-942
月~金 9:00~18:00
出店戦略を作るために必要な立地分類の算出法
出店戦略に必要な地域分類については、すでに紹介したが、次は「立地」の分類である。
立地の分類と言っても、ミクロな部分を用いて分類することは困難であり不可能に近い。
なぜなら、ミクロな部分、例えば視界性評価、INOUT評価、駐車場評価、交差点評価、動線評価、TG評価・・・、これらを全国網羅するようにはデータ化難しいからである。
したがって、ややマクロに近いデータ、すなわち、人口、昼間人口、小売店数という商圏データなら、全国を網羅するコンビニなどのデータを用いて、分類することができる。
もちろん、分類であるから、「クラスター分析」を用いることになる。
ただし、クラスター分析と言っても、通常の「階層型」(あるいは。凝集法)は、サンプルの多さから言って、使えない。
使うのは、「非階層型」(あるいは、k-means法)である。
ここで、用いるのは上の3データ項目であるが、クラスターの数は「2」である。
11082地点について、この分析をかけた結果、
クラスター1 は、634地点で、全体の5.7%
クラスター2 は、残り10448地点で、全体の94.3%を占めた。
そして、もちろん予想していたことだが、クラスター1に属する地点(サンプル店)は、みな、東京都を含めた札幌市、仙台市などの政令指定都市にのみ存在したという点である
(もちろん、政令指定都市にあれば、常にクラスター1に属するというわけではない)。
それもそのはず、クラスター1の中心は、人口38412人、昼間人口197,646人、小売店数822店 であるから当然なのだ。
これは、出店戦略に活かせる。なぜなら、クラスター1に属するか2に属するかで、立地を分類できるからである。
たった3つのデータを拾い、これに判別式をかければ、どちらに属するかがすぐに判明する。
そして、それぞれに用意された売上予測モデルを用いて、売上予測を行えば良い。
出店戦略にこれほど心強い知見はないと思うのだがどうだろう。
下記は、3指標ではなくて、予め選んだ25指標から6つの軸を主成分分析して算出し、それをもとに、全国の11082店を非階層型のクラスター分析を行い、14分類したものである。
東京都内だけでも、いくつもの異なる性格の「立地」があることがよくわかる。
駅の東西に異なる分類がある。
「出店戦略」の関連記事20180105時点 ●不動産屋さんと実査して仲良くなる方法 ●成長し続ける立地戦略とは、売上予測をすることです! ●開店と閉店を決めるキーは、営業力と立地。埼玉県内は特に注意しよう。 ●股裂き開発は危ない 投稿日 : 2014年8月31日 ●【店舗立地はチェーン企業経営者の一大事】 投稿日 : 2015年2月25日 ●ウェンディーズは立地を再考しないと、また危ないです : 2015年3月7日 ●複数出店をして良い立地・悪い立地 投稿日 : 2016年7月24日 ●売上予測や立地判定をしないで崩壊したチェーン企業はありますか? ●「1週間でできる立地判定」【第7回】共同出店はファストフード店が最適 月刊コンビニ連載2013年7月号 ●これは絶対だめ!「出店のタブー ワースト8」 月刊コンビニ連載2013年12月号 ●セブンの東京出店戦略を論ず 月刊コンビニ連載2010年4月号 ●ファミリーマートの「am/pm店舗再配置」はどうなるか 月刊コンビニ連載2010年5月号 ●目指せ多店舗経営 月刊コンビニ連載2012年8月号 ●出店戦略は自社に適しているか、とりわけ目的来店性が高い店について。 ●利益の出る売上、利益の出ない売上を分ける出店戦略。撤退も速いほど良い。 ●出店戦略を作るために必要な立地分類の算出法
有限会社ソルブ
電話番号:048-711-7195 住所 〒338-0002 埼玉県さいたま市中央区下落合四丁目17番18号
23/06/12
22/05/20
21/12/30
21/08/04
21/08/03
21/08/01
21/07/31
21/07/10
21/07/09
21/07/08
TOP
出店戦略を作るために必要な立地分類の算出法
出店戦略に必要な地域分類については、すでに紹介したが、次は「立地」の分類である。
立地の分類と言っても、ミクロな部分を用いて分類することは困難であり不可能に近い。
なぜなら、ミクロな部分、例えば視界性評価、INOUT評価、駐車場評価、交差点評価、動線評価、TG評価・・・、これらを全国網羅するようにはデータ化難しいからである。
したがって、ややマクロに近いデータ、すなわち、人口、昼間人口、小売店数という商圏データなら、全国を網羅するコンビニなどのデータを用いて、分類することができる。
もちろん、分類であるから、「クラスター分析」を用いることになる。
ただし、クラスター分析と言っても、通常の「階層型」(あるいは。凝集法)は、サンプルの多さから言って、使えない。
使うのは、「非階層型」(あるいは、k-means法)である。
ここで、用いるのは上の3データ項目であるが、クラスターの数は「2」である。
11082地点について、この分析をかけた結果、
クラスター1 は、634地点で、全体の5.7%
クラスター2 は、残り10448地点で、全体の94.3%を占めた。
そして、もちろん予想していたことだが、クラスター1に属する地点(サンプル店)は、みな、東京都を含めた札幌市、仙台市などの政令指定都市にのみ存在したという点である
(もちろん、政令指定都市にあれば、常にクラスター1に属するというわけではない)。
それもそのはず、クラスター1の中心は、人口38412人、昼間人口197,646人、小売店数822店 であるから当然なのだ。
これは、出店戦略に活かせる。なぜなら、クラスター1に属するか2に属するかで、立地を分類できるからである。
たった3つのデータを拾い、これに判別式をかければ、どちらに属するかがすぐに判明する。
そして、それぞれに用意された売上予測モデルを用いて、売上予測を行えば良い。
出店戦略にこれほど心強い知見はないと思うのだがどうだろう。
下記は、3指標ではなくて、予め選んだ25指標から6つの軸を主成分分析して算出し、それをもとに、全国の11082店を非階層型のクラスター分析を行い、14分類したものである。
東京都内だけでも、いくつもの異なる性格の「立地」があることがよくわかる。
駅の東西に異なる分類がある。
「出店戦略」の関連記事20180105時点
●不動産屋さんと実査して仲良くなる方法
●成長し続ける立地戦略とは、売上予測をすることです!
●開店と閉店を決めるキーは、営業力と立地。埼玉県内は特に注意しよう。
●股裂き開発は危ない 投稿日 : 2014年8月31日
●【店舗立地はチェーン企業経営者の一大事】 投稿日 : 2015年2月25日
●ウェンディーズは立地を再考しないと、また危ないです : 2015年3月7日
●複数出店をして良い立地・悪い立地 投稿日 : 2016年7月24日
●売上予測や立地判定をしないで崩壊したチェーン企業はありますか?
●「1週間でできる立地判定」【第7回】共同出店はファストフード店が最適 月刊コンビニ連載2013年7月号
●これは絶対だめ!「出店のタブー ワースト8」 月刊コンビニ連載2013年12月号
●セブンの東京出店戦略を論ず 月刊コンビニ連載2010年4月号
●ファミリーマートの「am/pm店舗再配置」はどうなるか 月刊コンビニ連載2010年5月号
●目指せ多店舗経営 月刊コンビニ連載2012年8月号
●出店戦略は自社に適しているか、とりわけ目的来店性が高い店について。
●利益の出る売上、利益の出ない売上を分ける出店戦略。撤退も速いほど良い。
●出店戦略を作るために必要な立地分類の算出法
有限会社ソルブ
電話番号:048-711-7195
住所 〒338-0002
埼玉県さいたま市中央区下落合四丁目17番18号