失敗する！郊外ロードサイド　

「オーナーのための立地の見方

こんな店舗は失敗する！　第２回　郊外ロードサイド編

「立地の便利さ」とは、人々にとって便利な場所に店舗があることです。これは、郊外ロードサイドの立地においては特に重要です。

このことを前回と同じように、地図を見ながら、検証していきましょう。

この道路は、道幅が１３ｍ以上ある郊外のごく一般的な自動車道路です。道路の周辺には、住宅が散在していて車で３分以内の１ｋｍ圏で５０００人から８０００人は住んでいるものとします。地図には６ヶ所の物件が描かれています。ただし、今回は、物件とは店舗を含めた敷地全体を指します。

物件A

この物件は、別の道路との交差点のごく近いところにあります。

一般的に、交差点または交差点に近い場所は、「良い」立地と言われています。それは、４方向からのアクセスが可能で、ひじょうに良い見通しであることが多いからです。そこは、多くの人々にとって便利な立地だと言えます。

しかし、この立地はともするととんでも悪立地になることがあります。例えば、この物件のように交差点に入ってくるもう一方の別道路との間に何らかの隙間、または建物があるような場合がそうです。これは、その別道路からの物件敷地への進入と退出が不可能になりやすいからです。

別道路側の信号が「青」になるとき、物件前道路の信号は「赤」になるため物件前には信号待ちの自動車が並んでしまい、そのため、事実上、進入ができなくなるのです。

また、物件に入るときの進入間口が６ｍ以下と狭かったりすれば、物件前道路からの進入も難しくなります。こんなに「不便な」立地に人々はやってきてくれるでしょうか？

交差点立地だからと言って決して油断してはいけません。

物件B

この物件は、信号のある交差点同士のほぼ中間にあります。この位置を「ミッドブロック」と言います。こういうミッドブロックもできれば避けるべきです。それは、信号が青になってから車は加速していきスピードが速いと、減速しづらいことが多いからです。　自分が停まりたくても、他の自動車のスピードに連られて進んでしまいがちになります。ですから、物件の前を自分でいろいろな時間に走ってみて、停まることができる場所かどうかを必ず確認しましょう。

もう一つ、こういう立地で気をつけなければいけないこと、それは視界性です。地図には何も書いていなくても、実際は街路樹や電線・電柱、看板などがあって、物件が見えないということもよくあることです。物件が見えないということは、人々にとって「店が存在しない」ことと同じですから、必ず実査しておきましょう。

物件C　と物件D

これら物件もミッドブロックです。しかも、この道路には、「中央分離帯」が設置されています。こういう場合は、特に要注意です。

人々にとって、自分達がやってきた元の場所に戻ろうとするとき、この「中央分離帯」が邪魔になります。来た方角に戻るには、一旦離れる方向に走行してから、どこかでUターンして戻らなければなりません。これは「不便」です。このUターンがすぐに出来れば大きな不便ではありませんが、３００ｍ以上も先になると人々にとってはたいへん不便と感じるものです。

ですから、物件Dのような立地に手を出してはいけません。

これに対して、物件Cには、裏道があり容易に来た方向に戻ることができます。これなら、少しは立地が良いと言えるでしょう。

物件E

道路がカーブしています。ここでは、車の進行方向に対して、左側にカーブしています。この場合、左側にある物件Eの位置を「インカーブ内側」、その反対側を「アウトカーブ外側」と言います。

物件より手前には建物があったりすることが多いので、物件Eは直前になるまでほとんど視界に入りません。したがって、「インカーブ内側」は不振店化しやすい立地です。

その反対に、「アウトカーブ外側」ならば、遠くから店や店の看板がドライバーの視線の正面に見えることになり、良い立地と言えます。

物件F

とっておきの良い立地になりやすいのが、この物件Fです。

ここには「○×団地入り口」と書かれたバス停があります。つまり、この道を入っていくと大きな団地があることを示しているのです。この団地の人々にとって、大きな道路に出るところにお店があれば、たいへん便利であることは言うまでもありません。

電子地図などを利用して、団地や新興住宅地を見つけその中の道がどの大きな道路に出ているかを調べると割と簡単に見つけ出せます。

こういった場所はたいへん良い立地であることが立証されています。