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都会で３強が激戦 東中野駅
都会の人口密集地で３強が激戦 東中野駅
今回は、新宿駅から近くて人口が密集しており、５００圏内で人口が１７５４５人と前回の東小金井の２倍以上ある東中野駅周辺を取り上げます。ここではセブン、ローソン、ファミリーマートの３強をが多数出店し、激突しています。ここは1店当りの支持人口は１、２４７人しかいません。５００ｍ圏に１４店、その周辺を含めると２０店あります。
A．駅前商店街（仮称）駅までの距離と視界性で激戦中（６店舗）
駅の東改札を出て、南に階段を降りるとすぐ目の前に、店舗1が出店しています。
ここを通るほぼ１００％の人が知覚することができ、入店も間口が２か所あってひじょうに容易です。言うまでもなく、ここはベストです。５点満点で立地を総合評価するとしたら４点です。１点の減点は、この駅口の利用者はほかに比べた少なさです。また、他の大きなTGが見当たらないためです。
その南に道なりに向かうと、店舗2が出店しています。
この商店街はふだんから人通りが少なく、むしろ自動車の往来が多いような道路です。したがって、店が道路の両方向少なくとも１００ｍ以上手前から知覚できるなら良いのですが、道路がカーブしていてそれは困難です。また、やや駅側にY字形の信号付交差点がありますがここからの視界性もよくありません。ここの評価は1です。
さらに南下すると、店舗３があります。
ここも視界性がよくありません。しかし、この店を囲むように１０階建て以上の中高層マンションが新築されていますので、これがPC（ポテンシャルクラスター：需要集合体）となっています。この評価は２です。
さて、駅を北に出てこの商店街を行くと、最初の交差点（TG）に面して、店舗２０と店舗２１が出店しています。
いずれも駅から来る人々には視界性がよく、店舗の存在に気づかない人はいないでしょう。
店舗２０は評価３を与えられますが、店舗２１は駅とは反対方向から近づいてくる人には全く見えません。
ですから評価は２になります。
店舗１９は駅から５００ｍ以上離れているばかりか、TGとなる交差点もなく立地評価の付けようがない場所です。この１年の間に閉店してしまいました。
B.大久保通り 自動車をとるか、歩行者だけでいくか。競争は弱い２店舗。
駅からの距離は５００ｍ以上、ここまで来ると、駅の影響はほとんどありません。むしろ、大久保通りを走る自動車客をいかにキャッチすることができるかが問われます。その点では、店舗４には、狭いながら２台分の駐車場があります。また、通りを東から西へ向けて走る自動車からの視界性は良好です。評価は３を付けられます。
これに対して、店舗５には駐車場がありません。店前はバス停になっていることもあって、駐停車もできません。
山手通りとの交差点は歩行者が集まって来るTGがあり、ここからの視界性が良いので、この立地ならば評価３を付けられます。
C．山手通り 車は無視できないが、TGの有無が立地の良否を決める大激戦
山手通りは、言うまでもなく、東京の大動脈の一つです。広域から自動車が集まり通過していきます。そういう意味では、駐車場があることが立地上大きな優位になります。しかし、ここのような都心ではそれはきわめて難しいことです。
ですから、車はあきらめて、周辺住民が徒歩や自転車でやって来てくれそうか見ます。
具体的に言えば、信号のある横断歩道、交差点や鉄道駅のようなTGがあるかどうかです。
この点、店舗６はそうしたTGがありませんので、評価は１です。
店舗７も店舗８も店の直前が、信号のある横断歩道＝TGです。
しかも、この２店舗は、駅から来ると信号で立ち止まってよく見える西側に位置していますので、帰宅時の心理的に余裕のある人々が訪れることが多い立地になります。店舗７の評価は３、より駅に近い店舗８は４を付けられます。
店舗９は、横断歩道まで３０メートルほど離れていますので、評価は３です。
店舗１０はTGは駅との間にあるスーパーマーケット「サミット」や公設駐輪場があって、そういう人達が容易に寄ることができますので、評価は３を付けても良いでしょう。
店舗１１は、物件は半地階ですが、駅西口改札（TG）を北側に出た時の正面に位置しております。もちろん、その出入り口からの視界性は良好ですので、ここは５点＝満点です。
さらに、北上しますと、早稲田通りとの交差点に面するように、店舗１５と店舗１６が出店しています。
店舗１６は、地下鉄出入り口にも隣接していますので、ここも文句なく評価は５点。
交差点から１５０ｍ離れたところに店舗１７がありますが、ここはTGも動線もありません。これでは立地評価は１とせざるを得ません。
D．ギンザ通り 生業店がひしめく商店街を独り占めする１店舗
ここには、店舗１２が出店していますが、この商店街を利用している人や周辺に住む人しか来ることができません。
他の街からの流入はありませんが、北へと住宅は続いていますので人通りは絶えることはありません。店の前を通る限り、店を知覚しない人はいませんので、通行人からの視界性も良好です。この商店街の入り口付近に同業店がないことから、コンビニとしての立地評価は３を付けられます。
E.早稲田通り 通行人をいかに惹きつけるか ３店舗各様の戦い方 店舗１３は、規模は小さいながら交差点の横断歩道（TG）の直前にあります。したがって、評価は３を付けられます。
その東隣り７０ｍのところに店舗１４が出店しています。
しかし、ここには交差点はありません。ただ、よく見ると店の東１７ｍには、地下鉄の出入り口があり、西側に隣接するように、専門学校があります。生徒数は約１０００人ですから、この学校と駅口との動線上に店は位置していることになります。これは優位点です。したがって、評価も３です。
早稲田通りと、最初に書いたA駅前商店街との交差点に店舗１８が出店しています。
強いTGに面しているので評価４を付けることができます。
総括
しばらく、再開発とは縁の薄かった東中野駅も、９７年に地下鉄大江戸線の駅が近接して開設され、山手通りの拡幅工事が仕上がり、さらに、大きな駅ビルも近々完成する予定となっています。今後、この駅周辺への流入が増え、活発になってていくでしょう。しかし、当分は、明らかにコンビニ数が過剰で、立地評価の低い店舗は苦戦を強いられていると推測されます。すでに閉店した店を含め、３割程度が移転、撤退を余儀なくされる可能性が高いと予測されます。
プロフィール】
はやしはら やすのり 東京大学卒業後、日本マクドナルドで「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用。 現在はチェーン展開する多くの企業や起業家をコンサルティングしている。毎月開催しているセミナー“立地道場”は個人にも店舗開発プロにも人気がある。http://www.sorb.co.jp
東中野駅周辺のコンビニ 立地状況
駅前商店街
23/06/12
22/05/20
21/12/30
21/08/04
21/08/03
21/08/01
21/07/31
21/07/10
21/07/09
21/07/08
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都会の人口密集地で３強が激戦 東中野駅
今回は、新宿駅から近くて人口が密集しており、５００圏内で人口が１７５４５人と前回の東小金井の２倍以上ある東中野駅周辺を取り上げます。ここではセブン、ローソン、ファミリーマートの３強をが多数出店し、激突しています。ここは1店当りの支持人口は１、２４７人しかいません。５００ｍ圏に１４店、その周辺を含めると２０店あります。
A．駅前商店街（仮称）駅までの距離と視界性で激戦中（６店舗）
駅の東改札を出て、南に階段を降りるとすぐ目の前に、店舗1が出店しています。
ここを通るほぼ１００％の人が知覚することができ、入店も間口が２か所あってひじょうに容易です。言うまでもなく、ここはベストです。５点満点で立地を総合評価するとしたら４点です。１点の減点は、この駅口の利用者はほかに比べた少なさです。また、他の大きなTGが見当たらないためです。
その南に道なりに向かうと、店舗2が出店しています。
この商店街はふだんから人通りが少なく、むしろ自動車の往来が多いような道路です。したがって、店が道路の両方向少なくとも１００ｍ以上手前から知覚できるなら良いのですが、道路がカーブしていてそれは困難です。また、やや駅側にY字形の信号付交差点がありますがここからの視界性もよくありません。ここの評価は1です。
さらに南下すると、店舗３があります。
ここも視界性がよくありません。しかし、この店を囲むように１０階建て以上の中高層マンションが新築されていますので、これがPC（ポテンシャルクラスター：需要集合体）となっています。この評価は２です。
さて、駅を北に出てこの商店街を行くと、最初の交差点（TG）に面して、店舗２０と店舗２１が出店しています。
いずれも駅から来る人々には視界性がよく、店舗の存在に気づかない人はいないでしょう。
店舗２０は評価３を与えられますが、店舗２１は駅とは反対方向から近づいてくる人には全く見えません。
ですから評価は２になります。
店舗１９は駅から５００ｍ以上離れているばかりか、TGとなる交差点もなく立地評価の付けようがない場所です。この１年の間に閉店してしまいました。
B.大久保通り 自動車をとるか、歩行者だけでいくか。競争は弱い２店舗。
駅からの距離は５００ｍ以上、ここまで来ると、駅の影響はほとんどありません。むしろ、大久保通りを走る自動車客をいかにキャッチすることができるかが問われます。その点では、店舗４には、狭いながら２台分の駐車場があります。また、通りを東から西へ向けて走る自動車からの視界性は良好です。評価は３を付けられます。
これに対して、店舗５には駐車場がありません。店前はバス停になっていることもあって、駐停車もできません。
山手通りとの交差点は歩行者が集まって来るTGがあり、ここからの視界性が良いので、この立地ならば評価３を付けられます。
C．山手通り 車は無視できないが、TGの有無が立地の良否を決める大激戦
山手通りは、言うまでもなく、東京の大動脈の一つです。広域から自動車が集まり通過していきます。そういう意味では、駐車場があることが立地上大きな優位になります。しかし、ここのような都心ではそれはきわめて難しいことです。
ですから、車はあきらめて、周辺住民が徒歩や自転車でやって来てくれそうか見ます。
具体的に言えば、信号のある横断歩道、交差点や鉄道駅のようなTGがあるかどうかです。
この点、店舗６はそうしたTGがありませんので、評価は１です。
店舗７も店舗８も店の直前が、信号のある横断歩道＝TGです。
しかも、この２店舗は、駅から来ると信号で立ち止まってよく見える西側に位置していますので、帰宅時の心理的に余裕のある人々が訪れることが多い立地になります。店舗７の評価は３、より駅に近い店舗８は４を付けられます。
店舗９は、横断歩道まで３０メートルほど離れていますので、評価は３です。
店舗１０はTGは駅との間にあるスーパーマーケット「サミット」や公設駐輪場があって、そういう人達が容易に寄ることができますので、評価は３を付けても良いでしょう。
店舗１１は、物件は半地階ですが、駅西口改札（TG）を北側に出た時の正面に位置しております。もちろん、その出入り口からの視界性は良好ですので、ここは５点＝満点です。
さらに、北上しますと、早稲田通りとの交差点に面するように、店舗１５と店舗１６が出店しています。
店舗１６は、地下鉄出入り口にも隣接していますので、ここも文句なく評価は５点。
交差点から１５０ｍ離れたところに店舗１７がありますが、ここはTGも動線もありません。これでは立地評価は１とせざるを得ません。
D．ギンザ通り 生業店がひしめく商店街を独り占めする１店舗
ここには、店舗１２が出店していますが、この商店街を利用している人や周辺に住む人しか来ることができません。
他の街からの流入はありませんが、北へと住宅は続いていますので人通りは絶えることはありません。店の前を通る限り、店を知覚しない人はいませんので、通行人からの視界性も良好です。この商店街の入り口付近に同業店がないことから、コンビニとしての立地評価は３を付けられます。
E.早稲田通り 通行人をいかに惹きつけるか ３店舗各様の戦い方
店舗１３は、規模は小さいながら交差点の横断歩道（TG）の直前にあります。したがって、評価は３を付けられます。
その東隣り７０ｍのところに店舗１４が出店しています。
しかし、ここには交差点はありません。ただ、よく見ると店の東１７ｍには、地下鉄の出入り口があり、西側に隣接するように、専門学校があります。生徒数は約１０００人ですから、この学校と駅口との動線上に店は位置していることになります。これは優位点です。したがって、評価も３です。
早稲田通りと、最初に書いたA駅前商店街との交差点に店舗１８が出店しています。
強いTGに面しているので評価４を付けることができます。
総括
しばらく、再開発とは縁の薄かった東中野駅も、９７年に地下鉄大江戸線の駅が近接して開設され、山手通りの拡幅工事が仕上がり、さらに、大きな駅ビルも近々完成する予定となっています。今後、この駅周辺への流入が増え、活発になってていくでしょう。しかし、当分は、明らかにコンビニ数が過剰で、立地評価の低い店舗は苦戦を強いられていると推測されます。すでに閉店した店を含め、３割程度が移転、撤退を余儀なくされる可能性が高いと予測されます。
プロフィール】
はやしはら やすのり
東京大学卒業後、日本マクドナルドで「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用。 現在はチェーン展開する多くの企業や起業家をコンサルティングしている。毎月開催しているセミナー“立地道場”は個人にも店舗開発プロにも人気がある。http://www.sorb.co.jp
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駅前商店街