10人中8人以上が良い立地と言うなら避ける理由-3

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10人中8人以上が良い立地と言うなら避ける理由-3

立地について,飲食店経営

2018/09/27 10人中8人以上が良い立地と言うなら避ける理由-3

10人中8人以上が良い立地と言うなら、避けたほうが無難な理由-3

立地の面白いところは、「誰もがあまり優良とは思えないような場所」で、バカ売れするというようなことがあるという点です。

例えば、図1のように、駅の近くで、バスターミナルと駅がやや離れたところにあるような場合です。

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通常は、動線(A)のように人々は行動します。ところがこの道には別のショートカット道路(近道)があります(動線(B))。その動線沿いには、野晒し状態の汚れた店や廃墟のような民家があります。

そういうような場所は、誰も店を出したがらないものです。つぶれた店の隣に出すなんて縁起が悪いとかなんとかへ理屈をつけて出さない。だから、賃料が低い。

ところが、立地理論に則れば、そこはそこで「TG間の動線上」ですから良い立地なわけです。これを無視して良いわけはない。すなわち、こういうような場合、積極的に取りに行くと良いのです。

もちろん、商圏情報がとれるならしっかり把握しておきましょう。この物件の場合、500m圏というたいへん狭い範囲でも、12000人以上の人口があり、どんな商売をやるにせよ十分なポテンシャルもあると言って良いでしょう(図4)。

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もうひとつ、「2階」や「地階」を嫌がる方がいらっしゃいますが、それは早計です。

また、物件の形ひとつとっても、必ずしも満足できる物件が出てくるとは限りません。何かしら不足していたり、過剰な場合があったりします。しかし、そういうのは、ある意味で狙い目でもあるのです。

というのは、それらは、1F路面店に比べて、予期した以上に大きく劣るということは少ないからです。もちろん、道路を通る人に向けて見えるような看板を出せることが条件ですが、顧客の吸引力は8割前後に落ちる程度で済みます(図2参照)。ですから、1F路面で借りるより2割以上安く借りられるというのであればこのほうが採算が合うようになります(ただし、3F以上は注意してください。図2にあるように急激に顧客吸引力は下がるからです)。

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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