立地を多角的に見て交渉しよう。4

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立地を多角的に見て交渉しよう。4

店舗開発,飲食店経営

2018/09/23 立地を多角的に見て交渉しよう。4

立地を多角的に見て交渉しよう。4

 

きちんとこうした立地概念を理解して、物件紹介をしてくれる業者さんが増えてくれると良いのですが、なかなかまだこうした人は少数派です。

しかし、この連載を読んでいるあなたなら、必ず口に出して言えるはずです。

たとえば、「店前通行量は多いですよ」と言われたら、「多いからといって、必ずしも立地が良いとは限らないようですね。むしろ、通行人からの視界性があまりよくないですから、難しいですよね」と切り返します。

(写真1・写真2)

また、「間口が広いですから、いい物件ですよ」には、「いくら間口が広くても、出入口が、道路から大きくセットバックしているのはちょっと問題ですねえ。これでは道往く通行人をお客さんにできませんよ」のように、真の問題点を指摘することが大事です(写真3)。

 

通行量が多いと言えば、オフィス街の平日はひじょうに多い。そういう場合のチェック項目は、統計です。仮に(図)のように、人口が「昼間人口」より少なかったら、「平日の昼間はなんとかなるでしょうけれど、夜間や休日はどうでしょう。難しそうですね」と交渉します。具体的な数字を挙げることができればなお良しです。ですから、商圏集計ソフトなどで武装することも大事になってきます(ネットで探せばいろいろな低価格ソフトが見つかります)。

 

 

 

写真1

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写真2

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写真1は、新宿御苑近くの通行人の多い交差点ですが、この直前の道路を歩いていて、白矢印のところに、写真2の「金物店がある」ことに気づく人は、まずいないはずです。ビルの内側に3m以上セットバックしている上に、柱の影にもなっているからです。こういう物件は、家賃の値下げ交渉を必ずすべきです。

写真3

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このチェーン企業の店舗開発マンあるいは「不動産業者さん」が、オーナーに一所懸命かけあって成し遂げた優れた成果ですね。新宿の靖国通りに面した物件ですが、ここの1Fテナントはこのビル建設当初からたいへん多くの店が入れ替わっています。ファストフードもだめであったし、コンビニエンスストアもだめだった。そして、全国的に有名なタコ焼きチェーンも撤退しました。
そのいずれにも共通して、ネックとなったのは、道路から物件出入口まで5m以上ある「セットバック(矢印)」でした。これが、店内(四角い枠)へ向かおうとする人へ大きな心理的制約を与えたからです。現在は、ダイコクドラッグが入っていますが、ここは今までと異なり、ビル自体のすぐ軒下に「大きな看板」を出しているばかりか、セットバックした空間を逆手にとって多くの「目玉商品を陳列」することで、客を中に効率的に誘導しています。

(図)

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地図の右欄は、新橋駅から500m圏(赤い円)内の商圏情報を調べた結果です。注目すべきは、昼間人口が男女合わせて94000人以上いるのに対して、人口は1900人ときわめて少ない。これは、平日の夜・深夜と土日祭日での商売が想定以上に奮わなくなることを意味します。月の3割以上に相当しますから、賃料交渉でも3割以上の値下げを求めてもおかしくありません。

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

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