‘東京1/3 店への“動線”を見誤っていないか。

(有)ソルブ 林原安徳

048-711-7195

lv

‘東京1/3 店への“動線”を見誤っていないか。

立地について,統計てきめん2プレミア,飲食店経営

2018/09/13 ‘東京1/3 店への“動線”を見誤っていないか。

 動線はTGTGの間に形成される。

さて、TG(「ティージー」)という言葉はもう身につきましたか?

どういう意味だったでしょうか。復習します。Traffic Generator(「トラフィックジェネレーター」)の略で、「交通発生源」と訳すのでしたね。「人々が集中するような施設、または場所」のことを指し、例えば、スーパーマーケットやGMS(量販店)や大型ディスカウントストア、ホームセンターなどの大型小売店が代表的な施設としてのTGです。鉄道の駅もTGとなります。とりわけ都市部では「駅」は重要です。その他にも、大学や予備校、公園や河川敷などへの出入口、大型交差点もTGです。

そして、こうしたTGがあるところ、ほとんどの場合、「動線」が形成されます(動線とは、「日常生活行動線」を簡略化した表現ですから、「導線」と書かないようにしてください)。

駅と大型小売店があれば、その間の道が動線になります。さらに、その間に、大型交差点があれば、その大型交差点を挟んで両側に動線ができます。

こういった動線を見つけたら、この動線に沿って「好立地」が必ず生まれます。それは、道幅の狭い路地であっても同じです。もちろん、そこを人間が安心して通れることが大前提です。

ときには、動線がイコール商店街となっていることもしばしばあります。そういう場合は良いのですが、商店街は、ただ昔からそこにあるというだけならば、動線とは呼べませんし、あまり良い立地とは言えないので気をつけることです。

 

動線の良否は、決して、そこを通る人々の数、つまり通行量とはあまり関係はありません。しかし、通行量が多ければ多いほど、動線となっている可能性はあります。つまり、TGTGを結んでいるかもしれません。

しかし、単にその周辺にオフィスや住宅が多かったり、たまたま近くで催事があったりしたため通行量が多くなっているだけという状況のほうが多い。むしろ、たとえ通行量は少なくても、確実に一方がTGで、もう一方がTGであるような動線を見つけたほうが、「好立地」であるばかりか、大「繁盛立地」になることがあるのです。それは、通行量が少ないと、物件オーナーを含め多くの人は「好立地」と見做さないことが多いからです。その分賃貸条件も借り手に有利に働きます。つまり、安く借りられる。家賃は安いが、売上げは高い。これが、「繁盛立地」の条件です。

 

たとえば、街中の大型小売店はなかなか“駐車場”を有していませんが、ときには、100台前後の自家用車が止められる駐車場がある大型小売店も見かけます。こういうのが良いのです。

100台やそこらでは、その駐車場と大型店の「裏」出入口との間には、そんな太い動線は生まれません。つまり、通行量は少ない。しかも、「裏」ですから、物件の賃料は「表」に比べて格段と低いのです。

%e7%84%a1%e9%a1%8c

 

 

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。

 

お電話 048-711-7195 メール問合せは、こちら
有)ソルブ  林原安徳
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

 

TOP