ポテンシャルクラスター(PC)の威力-2

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ポテンシャルクラスター(PC)の威力-2

立地について,飲食店経営

2018/08/21 ポテンシャルクラスター(PC)の威力-2

 

では、どうして、こうしたPCが立地として有利なのかと言うと、その中に住む人々の共通する行動が推測しやすいからです。通勤や通学、あるいは買い物をするために、どこの道、どこの交差点を利用するかが容易にわかります。ですからPCですと、人々の共通する行動ベクトルを設定しやすいのです。

 

事実、高層マンションが1棟建っているだけで、その1階に開店した飲食店、コンビニ、スーパー、ファストフードなどは、それぞれ経営していけるだけの必要な客数を稼ぐことができることが多いのです。

 

ましてや、すでにお話ししたTG(ティージー、交通発生源)、例えば鉄道駅があれば、そのTGPCとの動線上は、立地上たいへん有利と言うことができます。

 

街中のポテンシャルクラスター

 

ところで、街をよく実査して観察してみると、こうしたPCとよく似た状況であるような区域を見つけることができます。そこでこのPCのような状況を、「PC構造」と呼んでいます。

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たとえば、図7は、土地が丘状になっており右上に行くほど標高が上がっていき、また自動車道路に南側と西側に囲まれているためPC構造ができています。そして、左下に鉄道駅があるために、いくつかの限定された3本の動線が形成されます。これは、歩行者が横断できる場所が限られているからです。

その内、最も駅との距離が短く、陸橋を上り下りしないで済む中央の動線が人々に好まれており、必然的にこの動線沿いが好立地ということになります。

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もう一つは、図8のように、周りが交通量の多い幹線道路に囲まれているようなPC構造です。右上に鉄道駅がありますので、このPCでは、左下から右上に向かう行動ベクトルを設定できます。

こうした街ですと、たとえ駅からは見えない裏道のようなところでも、駅にそこそこ近いだけで、行動ベクトルの恩恵を受けますので、繁盛立地であることが多いのです。

 

郊外でもPCは見つけやすいものです。道路を車で走っていて、「○○団地入り口」というような交差点やバス停を見かけたらたいていはPCであることが多いので、地図で確認するほか、実際にその中を実査しておくことが不可欠です。

 

物件の紹介を受けたならば、TGばかりでなく、こうしたPCが控えているかをよく調べましょう。

 

 

 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。
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