郊外ロードサイドの立地良否-1

郊外ロードサイドの立地良否を決めるのも行動ベクトル

外食業にとって最大の売上げ拡大チャンス、夏が始まりました。ただし、今年は例年にない想定外の災害と事故のおかげで、ほとんどの店は苦戦を強いられていますので、ここで大いに踏ん張っていきましょう。

さて、「行動ベクトル」つまり、「地域の人々には共通した行動する方向があって、このことが立地に大いに影響する」ということについてご理解いただけたでしょうか？引き続き今回もう少し詳しく説明させてください。

まず、この行動ベクトルという概念は、いつどのように発見されたのでしょうか？

これが発見されたのは、郊外ロードサイド店の売上予測をいろいろ試行錯誤していた２０年以上前に発見されたものです。

それは商圏をどのように設定するべきかを研究しているときです。売上予測するには、商圏設定は不可欠です。この商圏設定するために、実際にあるさまざまな商圏を調査しなければなりません。

この調査で、不思議な広がり方をする商圏が見つかりました。それは常識的感覚とは異なるものでした。

なぜかというと、郊外ロードサイドでの商圏は、その店舗が面する道路が進んでいく方向に、より大きく広がるのが通例でした。これはほぼ常識でした。もし、道が東西に走っているなら、商圏も東西に広がるようになります（図1）。

ところが、この商圏は、意に反して道路の進行方向とは異なった広がり方をしていたのです（図2）。

はじめはこうしたことは例外としていたのですが、調べていくうちに、いくつも見つかってきました。そうなると、例外扱いはできません。

なぜ、道路の進行方向と異なる方向に商圏が広がっているのか？

これを考えているうちに、分かった共通点がありました。どの商圏も広がっている方向がいずれも東京都心へ向かう方向とほぼ一致したのです。

この広がりを説明するために、行動ベクトルという概念が考案されました。

つまり、東京郊外や埼玉県など周辺地域の人々の行動ベクトルは「東京都心方向」へ向かっている。文字通り人々がこの行動ベクトルに沿って行動しているなら、店舗を利用する確率も、その方向に沿った立地にある店舗のほうが、そうでない店舗よりも高くなるのは当然。だから、道路の位置関係に関係なく、行動ベクトルに沿って商圏が広がる。このように解釈できました。

もっと具体的に言うならば、東京都心から見て、西方向にある八王子、立川地域は、西から東に行動ベクトルがあるため、商圏は東西に広がります。また、反対に東方向にある千葉県では、東から西へ行動ベクトルができるため商圏はやはり東西方向に広がります。