立地の詳細 「コバンザメ」はなぜ成立するのか。飲食店経営2012FEB (前半)

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立地の詳細 「コバンザメ」はなぜ成立するのか。飲食店経営2012FEB (前半)

立地について,飲食店経営

2018/06/06 立地の詳細 「コバンザメ」はなぜ成立するのか。飲食店経営2012FEB (前半)

今回はTG(トラフィックジェネレーター:交通発生源)について、少し深掘りしてみましょう。

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それはTGの大きさについてです。体積とか重量とかそういう意味の大きさではありません。TGという立地要因がどれだけ良い影響を与えるか、その大きさのことです。または、その大きさを示している指標を探してみましょう。

まず、鉄道駅というTGは「乗降数」でその大きさを知ることができます。乗降数は1万人よりも2万人のほうが影響も大きいことは言うまでもありません。

ただし、鉄道駅では注意することがいくつかあります。その一つは、乗換駅の場合、乗降数をどう補正するかという点です。特に異なる鉄道会社間での乗り換えがある場合は難しい。乗降数をTGの大きさの目安にするというのは、その駅の外に出て来てくれる流入数をつかむことができるからです。でも、乗り換えする場合、必ずしも両会社の乗降数を合計するだけで良いわけではありません。200m以上も駅同士が離れていれば合計するだけでも良いかもしれません。乗り換えする人が街の中を歩いてくれるからです(図1)。

%e5%9b%b31立地の詳細 図1

 

しかし、駅のホーム(図2)とか、改札を出てすぐで乗り換え(図3)があるような場合はどうでしょう。なかなか、街に出て来てくれる人々の数を把握することは難しいものです。

%e5%9b%b32立地の詳細 図2

 

%e5%9b%b33図3

 

ただ、こうした場合、駅の乗降数の代わりに、駅周辺での「年間小売販売額(図4)」や商店数(図5)を調べることで補正はできます。

%e5%9b%b3%ef%bc%94図4

%e5%9b%b3%ef%bc%95図5

 

 

ところで、地下鉄の駅出入り口は、JRなど陸上を走る路線のそれに比べるととても多いですね。最低でも2個所、普通で4個所、多いと数十個所あります。

この場合、駅の乗降数はそのままその駅の大きさを示すものでないことはわかりますね。それぞれの駅口に人々は分散してしまうからです。

次に、大型小売店、量販店というTGについての大きさは何で表せば良いでしょうか?一番適切なのは、それらの店の販売額です。このデータは「日本スーパーマーケット年鑑(商業界)」や百貨店調査年鑑(ストアーズ社)にはたいてい載っていました。しかし、昨今の大競争淘汰の時代に入りますとこのデータは各企業の秘密にされてしまい、かなり多くの企業が公開しなくなりました。

ですから、それらの販売額はいまやTGの大きさの指標にすることができません。

そこで、小売店の場合、その売場面積や階層数、駐車場台数、レジ台数などで大小を決めています。

大学とか専門学校のようなTGはどうでしょう。一見「学生数」がわかりそうなものですが、それが毎年更新されていたのは90年代初頭までの話し。旧文部省が発行していた学校総覧という本に掲載されていました。今は掲載されていませんので、各大学の定員数や大学の敷地の広さなどで代用するほかありません。ただし、それらは明らかに不正確にならざるをえません。

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レジャー施設や公園などはどうでしょう。(後半に続く)

 

 

 

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私は、立地と高精度/売上予測で「不振店」を根絶します。
有)ソルブ(StoreOpeningRiskBusters) 林原安徳
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