店舗の家賃は値上げばかり? 飲食店経営2014DEC (後半)

(有)ソルブ 林原安徳

048-711-7195

lv

店舗の家賃は値上げばかり? 飲食店経営2014DEC (後半)

店舗開発,飲食店経営

2018/05/13 店舗の家賃は値上げばかり? 飲食店経営2014DEC (後半)

「あなたの店舗がこんなに儲かってしまうとは思わなかった。

今までの店舗家賃は安過ぎたので、50%アップしてくれませんか?」と、あるファストフード店舗が貸し主に言われました。このファストフードはどこでも同じようなことを、契約更改が近づくと言われたことがありました。それだけお客を集め、高い売上を実現できていた頃です。

もちろん、こういうような契約更改はチェーン店舗の場合、店長に任せるようなことは滅多にありません。本部の優秀なスタッフが担います。

 

仮に、貸し主が言う通り、その店舗が相当程度高い収益を出していたとしても、それはそれ、これはこれです。「店舗を多数かかえているとどこもこの店舗のようだとは限りません。むしろ、多くの不振店を抱えることがあります。それに本部経費もハンパでなくかかるのです。ですから、年間を通しますとこのように利益もギリギリ小さなものになってしまうのです」と話しを切り出します。

誠心誠意、資料を見せ、分からない点を明確にしながら、慌てることなくジックリ説明していくのです。そして、貸し主が現在の店舗家賃で貸してくれることによって、どれほど社会貢献ができているか、地域の人々が感謝しているかをしっかり話していくのです。結果的に、相当低いアップ率で交渉を成立させます。それが積り積もって数十年が経過した今頃は、周辺では有り得ないほど低い家賃で借り続けている店舗がそのチェーンにはたくさんあります。

3年に1度10%ずつ6回値上げすれば、7回目直後の22年目は最初の家賃の1・95倍、ほぼ2倍になります。しかし、5年に1度5%づつならば、4回目以降の同じ22年目でも1・22倍に過ぎません。最初の家賃が50万円だとしても、前者の値上げなら100万円弱になり、後者の値上げなら61万円弱に過ぎません(グラフ2)。

%e3%82%b0%e3%83%a9%e3%83%952%ef%bc%88%e5%ae%b6%e8%b3%83%e3%81%ae%e6%8e%a8%e7%a7%bb%ef%bc%89

店舗家賃を吸収するには、店舗売上は一般的に家賃の10倍なければならないとされています。もし、家賃が50万円なら、月商は500万円ということです。しかし、家賃が値上げして倍になれば月商も1000万円にしなければなりません。しかし、それだけの売上アップは通常ほとんど不可能です。

次の賃料更改を待つまでもなく、撤退の憂き目にあうこと必定です。

しかし、20年経っても、61万円なら売上もそれほど難しくなく達成できるでしょう。

 

この賃料交渉は、店舗側、チェーン店側が値上げではなく「値下げ交渉」をする時も同様です。たとえば、不景気になってしまうのは、貸主側にとっても困りごとです。思うように借り手が見つからないなら元も子もありません。多少、借り主に譲歩してでも、長く借りてくれるほうが良いわけです。また、敷金や保証金のこともあります。今、出て行ってしまうというならばそれらをすぐに返済しなければなりません。数百万円にもなる出費はそう簡単にはできません。だから、契約更改にあたって、貸し主も値上げを慎重に考えざるを得なくなり、最近は高いアップも要求したりしないことが多くなりました。

 

賃料交渉をうまく進めるために必要なことが、もう一つあります。それは、何かにつけて貸し主に対して、「貸し」を作っておくことです。そして、それを口にも出し貸し主に伝え、記録として残しておくことです。例えば、店舗入り口付近、階段などの改装を行う際に、貸し主の資産価値が上がるような工夫(強度を上げる、静音性を高めるなど)も加えます。換気や排気用のダクトなどのが貸し主側ものであれば、それらの不具合を修理する場合も同様です。また、飲食店は知らず知らずビルを汚してしまうものです。だから、極力ビルに着いた汚れを落とすようにしてください。こうしておくことは貸し主にとっては喜ばしいことです。ですから、有力な交渉カードにもなり、そう簡単に値上げを言い出せなくなります。

 

あなたの店の賃料は、いつも値上げばかりですか?もし、そうなら、いつ撤収しても不思議でなくなりますよ。

%e5%9b%b31%ef%bc%88%e5%9c%b0%e4%be%a1%e3%83%9e%e3%83%83%e3%83%97%ef%bc%89

 
「店舗開発」の関連記事
●多店舗展開する企業の店舗開発に公的資格は不要です。でも、経験値と立地眼が不可欠です。
●大倉山で11物件見つけました。 投稿日 : 2015年2月28日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その1/6 投稿日 : 2015年5月17日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その2/6 投稿日 : 2015年5月17日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その3/6 投稿日 : 2015年5月17日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その4/6 投稿日 : 2015年5月17日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その5/6 投稿日 : 2015年5月15日
●連載7.(10月号)「ここは立地が抜群」と乗せられず、立地を交渉しよう。その6/6 投稿日 : 2015年5月17日
●店舗開発とは商売をやめさせることです
●店舗開発に求められる能力は3つある。
●店舗開発に求められる能力の第一は”立地を見抜く能力”、ではあと2つは?
●立地の良い物件を探すとしたらどうやりますか?飲食店経営2014SEP(前半)
●立地の良い物件を探すとしたらどうやりますか?飲食店経営2014SEP(後半)
●店の家賃をいくら支払っていますか?飲食店経営2014OCT (前半)
●店の家賃をいくら支払っていますか?飲食店経営2014OCT (後半)
●商店街と小学校、どちらと仲良くすべき立地でしょうか?飲食店経営2015NOB (前半) 
●商店街と小学校、どちらと仲良くすべき立地でしょうか?飲食店経営2015NOB (後半) 
●店舗の家賃は値上げばかり? 飲食店経営2014DEC (前半)

 

有限会社ソルブは、
あなたの会社が赤字の店ばかり出さないように、
立地の良し悪しがわかる7つの知恵を提供しています。

電話番号:048-711-7195
住所 〒338-0002
埼玉県さいたま市中央区下落合四丁目17番18号

TOP