立地の良い物件を探す-2

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立地について,店舗開発,飲食店経営

2018/05/09 立地の良い物件を探す-2

立地の要因分析をすることで、あなたの店の商売に適した立地条件がわかります。もちろん、繁盛が難しい立地条件もわかります。

物件を探すのは、こういう条件がわかってからです。

物件立地の要因分析　最初にやること。

では、物件立地の要因分析はどうやってやったら良いでしょう。

このためにもっとも役立つのは、チェーン店の売上です。

なぜなら、たいていの場合、チェーン店は　営業フォーマットの標準化がなされており、店長が交代したくらいでは売上がそんなに変わらないからです。ですから、もし、あなたがチェーン企業に属しているなら、いろいろな店/物件の売上を集めてください。繁盛している店/物件、そうでない店/物件、ふつうの店/物件のようにまんべんなく集めることです。

チェーン企業に属していない場合は、あなたの店に良く似た店/物件の売上を集めましょう。といっても、集めるのは簡単ではないかもしれません。①その店に何度も通って店長やスタッフと仲良くなってから、売上を聞き出すという手があります。しかし、これは時間がかかります。そこで、手っ取り早いのは、②お店の外から、入店数を数えることです。もっと良い方法があります。③２回お店で軽い飲食をしてレシートをもらいます。２回の間隔は１週間くらいが良いでしょう。レシートはたいてい連続番号が打ってありますから、その違いを計算すれば1週間の来店組数がわかります。④有名店/物件ならば、「飲食店経営」のような専門誌に取り上げられて、客数や売上も掲載されていることもあります。

こうやって、集めた店別売上が、多くの場合、立地の違いと言って良いのです。

共通要因はどうやって探すか？

「お店の立地が良いから、売上が高い」という仮説をもとに、売上が高い店/物件と、低い店/物件では、立地にどんな違いがあるでしょうか？それを見つけていきます。

大雑把に言うと、必ず考えてほしいポイントは4つです。

それを順番で言うと、

1　商圏の大きさはどうか、2　商圏の質はどうか、3　TGとの位置関係はどうか、4　売上を抑制または奪っていく要因はないか、

この4つです。

1　商圏の大きさは、通行人を対象とした立地ならば、街の大きさと言って良いかもしれません。要するに、大型小売店や大型レジャー施設などがあるほど街は大きいと考えて良いのです。

その反対に、店がまばらであったり、ほとんどないというような場合はひじょうに小さいと考えます。また、店が大きな道路に面していれば、そうでないときよりも商圏は拡がります。

2　商圏の質はどうか？　第一は流入が大きいか、流出が大きいかの違いが売上に影響します。また、住民の質の違い、例えば、学生層の割合が多い、高齢者の割合が多い、単身者の比率が高い等の違いは立地に少なからず影響します。こうしたことを詳しく知るには、国勢調査の統計を調べたりする必要があります。簡易的に状況を知るだけなら、店舗周辺３００ｋｍ圏を歩いて観察すると良いでしょう。

3　TGとの位置関係

TGとは交通発生源（トラフィックジェネレーター）の略語ですが、意味するところは、商圏全体から人々を引き寄せ、効率的に店舗にお客さまを送ってくれる場所のことです。具体的には、鉄道駅や大型店の出入口、大型交差点など人々が集中的に集まるような場所です。

4　売上に制約を与えるもの

これは、物件自体が小さくてキャパシティ（容量）が足りないためにせっかく来店してくれたお客さまを帰らせてしまう内的要因と、ライバル店などのようにあなたの店の商品・サービスと競合してしまうためお客さま自体を持っていかれる外的要因があります。

こうした4つのポイントを比較して、立地の共通要因を見つけ出します。

たいていの場合、「常識」が役立ちます。

商圏は小さいより、大きい方がお客さまはたくさん来店します。商圏の質が、自店舗のターゲットと合っているなら同様です。でも、近くにTGがなかったり、ライバル店があったりすればなかなか繁盛立地にはなりにくいものです。

こうして、立地の条件を知っておけば、あなたはいつでも数ある情報の中から優良物件を選び出すことができるようになります。

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