出店判断するための調査の項目を欲しがる開発責任者は失敗する。売上予測調査部の本音-1

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出店判断するための調査の項目を欲しがる開発責任者は失敗する。売上予測調査部の本音-1

売上予測調査部

2018/02/16 出店判断するための調査の項目を欲しがる開発責任者は失敗する。売上予測調査部の本音-1

開発責任者が、店舗開発部門の長であろうと、その会社の経営者であろうと、こういう責任者は必ず失敗する。

 

なぜなら、その開発責任者は、出店の判断どころか、調査の意味を何も理解していないからだ。そもそも「立地」の第一原則を理解していない。

立地の第一原則は、多くの心ある立地研究者なら、だれでも同意するにちがいない、シンプルなことだ。

すなわち、「立地は一つとして同じ立地は存在しない」という原則である。

 

もちろん、「似たような」立地はいくらでもある。「交差点立地」にある物件はほとんど無限にある。しかし、それは、「交差点立地」という類型だけをみただけの場合であって、そのまま出店の判断にも、出店調査するじゅうぶんな項目にもなるというわけではない。

 

さらに、「交差点立地」に限らず、どんどん出店調査の項目を、増やしていけば、そのうち「正確に同じ立地」を特定することが可能だろうか?

もちろん、答えは「No」である。

ある特定の立地があったら、その隣の立地は、すでに異なる立地である。こんなことは明白中の明白だ。

ましてや、「交差点立地」で、「通行量が14500台/12時間」あって、「1Fが駐車場になっている」物件、そのうえ、・・・・・・の立地。

と書いた所で、そこは同じ場所でもなければ、同じ商圏を設定できる立地でもない。

 

つまり、「出店判断をするための調査の項目」を欲しがる開発責任者は、その調査項目リストで何をしようとしているのか?

項目リストのそれぞれに、点数を与えて、「総合立地点数」でも算出して、「○○点」以上は出店、それに満たない場合は、出店しない。ということでもしたいのであろうか?もちろん、これは、無謀なことである。

重要な点は、常にそうした「調査項目リスト」の外にある。

 

調査に長けた人間が、現場でみてきた「感覚映像」の中にあると言っても過言ではない。しかし、それは「調査項目リスト」には入っていない。

この重要な部分を聞かず、出店判断をするのは、愚かにもほどがある。

 

下表は、弊社の実査シート(公開用)であるが、これで点数をつけることも。これで十分とも思っていない。

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