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立地について

2018/01/24 福岡の立地。物件の立地を質問されたら、こうやって答えてみる。

福岡の立地。物件の立地を質問されたら、こうやって答えてみる。立地の道筋。
「お世話になっております。
候補地が3つ出てきましたので、先生のご意見を頂戴したく存じます。
①福岡市博多区諸岡2丁目9番25号
 (県道505号線 筑紫通り沿い) ビデオバスター博多店退去予定3月末
②福岡市博多区那珂1-17-1 空テナント 隣が ながとし小児科・うちかど脳神経外科
 (①と同様県道505号 線筑紫通り沿い)
③福岡市南区長住5丁目5番の交差点の角地(約300坪)
北の大池通り長住2丁目の交差点から南の都市高速下の交差点桧原桜に抜ける道沿いです。
桧原・花畑への通り道となっており交通量も多い道沿いになります。
ただ、大きい通り沿いにないところと少し坂になっている所が懸念している所になります。
お忙し中申し訳ございませんが、この3つの候補地のご意見をお聞かせいただければと思います。
よろしくお願いいたします。」
答えです。

「①福岡市博多区諸岡2丁目9番25号

ビデオの時代は終わりましたね。
さて、この片側2車線道路ですが、交通量を測ってみて下さい。けっこうあるんではないかな、
右を読んでください⇒カウンターの作り方 が書いてあります。下が完成時。
 
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店側車線と反対側車線、それぞれ 乗用車(+軽トラ)vs BTT(バス・トラック・タクシー・特殊車両)
どの時間帯でも良いです。15分測る。これを4倍、さらに12倍してください。
12時間交通量が出ますね。この値が1万~2万位だったら理想的です。
 
というのも、あんまり交通量が多いと、こういう中央分離帯のないところでも、反対側車線からINしづらくなるからです。
 
また、歩行者用信号がついてますね。これ手動ですか?
だとしたら、なかなか店前でスピードは遅くなりにくいですね。信号がないところは、スピードが出るものです。あんまり良い立地ではありません。
 
あとは、街路樹。けっこう覆っています。冬場にみるとたいしたことなくても、春以降けっこう厳しいですよ。ぜんぜん視界性がない。
その前を車がびゅんびゅん。
 
②福岡市博多区那珂1-17-1 
これは、インカーブ内側の立地といって、一番悪い立地。ちなみに、良い方は、アウトカーブ外側の立地。
なぜ悪いか?道路の100m手前からも、反対側車線で100mからでも、見えないからです。
街路樹が茂っているものとして見て下さい。
貧乏立地の最たるものです。いくら家賃が気に入っても、手を出すと痛い目に合います。
マクドナルドがあるのが、アウトカーブ外側の立地。
 
福岡市南区長住5丁目5番
これは面白い。
住宅地のど真ん中ですね。約300坪となると、坪5000円くらいですか?
それでは厳しいかもしれませんね。
 
でも、こういう所には、カフェレストランを出したいですね。毎日、ひまなおばさんたちで溢れますよ。
ただ、こういう土地って何か怖いような気がします。その辺のところ、よ~く、不動産業者さんには聞いた方が良いと思います。
近くに、西鉄ストアが2店、サニーが2店ありますね。同一会社がそれも二社が2店ずつ出店しているなんて珍しいケースです。その繁盛ぶりをよく見て来てください。
ポテンシャルとしては、3物件の中で一番良いです。
ここなら、チラシに、長住中央公園とにしてつストア との位置関係を明確にした地図を入れて、バンバン周辺に撒けば撒くほど相当の人数 来店されますよ。
林原安徳」

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