八百幸成城店の商圏を見れば、商圏分析の方法がわかる。その1

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八百幸成城店の商圏を見れば、商圏分析の方法がわかる。その1

商圏,食品商業

2017/12/16 八百幸成城店の商圏を見れば、商圏分析の方法がわかる。その1

八百幸成城店の商圏を見れば、商圏分析の方法がわかる。その1

 

八百幸成城店の商圏、高密度、高収入、増加中の「すごい地域」

 

1商圏ポテンシャルと将来性

高密度、高収入、増加中ですごい地域

八百幸成城店の周辺2kmは、東京世田谷区と調布市にまたがっている。世田谷区と言えば、都内でも有数の所得水準を誇る。高収入で(注1)良品質、良デザイン、良感覚な商品にはことさら選別眼が働く、いわば一番、一流のものを見抜く消費者が多い。そこで店をオープンするにはオープンする側にも余程の「覚悟」が必要となる。

とまれ、冷静に商圏を見ていこう。

商圏分析1

1は、物件の回り3km圏にあるスーパーストアをそれぞれ半径500m円で描いたもので、ほぼ隣同士で出店している場合は濃い色にしてある。

 

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明確にわかることは、500m半径円でさえ、これほどの重なりになっている。つまり、右半分にあたる世田谷区側も、左半分にあたる調布市側もすでにスーパーストアの激戦状態と言える。ただ、物件から1kmまでは、そういった重複のない空白地帯が存在する。

 

商圏分析2

しかし、その理由は図2を見れば明らかだ。

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そこだけ、人口が少ないということに尽きる。足元の商圏人口が少なければ、出店を敬遠することは自然なである。

今は、直近のスーパーストアは、物件の北300mにある西友だけである。

 

商圏分析3

図3では、2010年に対する2015年の人口がほぼ全体的に、特に世田谷区側が伸びていることがわかる。

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10%増、20%増も珍しくない。日本全国の平均で、人口が減少に向かっている時代にこの傾向はいかにこの商圏が有望であるかを示している。

 

商圏分析4

図4は2km圏内で人口ピラミッド(年齢別人口)を描いたものであるが、各年齢の人口の割合は、東京都の平均とほぼ一致する。

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商圏分析5

しかし、図6の経年推移をみると、周辺の人口は、増加の一途を辿っていたことがわかる。

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その割に、商店数や、小売業年間販売額は減少しており、この地域が慢性的な“需要過多・供給不足”の状態に陥っていたことがわかる。

 

商圏分析6

図7には、年収別世帯数の分布はおおよそ東京都平均に近いものの1500万円以上においてはそれを上回っている。

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商圏分析7

一方、図8は2010年以前の状況から、その後の人口予測をしたものであるが、

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2015年には、2km人口が164,811になることが予測されていたが、実際は165,010人と殆ど合致する。予測通りの伸長をしている。さらに、この予測では、さらに今後の増加も示唆していることは驚きに値する(通常の商圏では遅くとも20年以降は減少に転じる傾向にある)。

(この予測では、コーホート変化率法という方法を用いている。)

 

翻って、物件の1km圏の人口と世帯数は、36711人、15920世帯である。単身世帯を除くと10393世帯、これに先ほどの所得544万円と東京都の平均的エンゲル係数26.6%(注2)を掛け合わせると年間150億円を軽く超える(注3)。

これは、平均的スーパーストア年商のほぼ10倍の需要があることを示している。

まとめると、八百幸成城店が相手にするマーケットは、巨大なマーケットできわめて良質な顧客を含み、しかも刻々と膨張していくというかなり珍しく有望な商圏であると言える。
1:世田谷区の平均所得5449736円 市区町村ランキング10位 (ウェブサイト「年収ガイド 全国市区町村 所得(年収)ランキング 2016年」より)平均所得は「市区町村別の課税対象所得の総額を納税者数で除算した額」とある。
2:ウェブサイト「都道府県とランキングで見る県民性」エンゲル係数より

310,393×5449736×0.2661503908万円

 
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