商圏分析の方法13 ヤオコーららぽーと富士宮店 ダイエー西八王子店 サミット東中野店 食品商業2015.6月号

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商圏分析の方法13 ヤオコーららぽーと富士宮店 ダイエー西八王子店 サミット東中野店 食品商業2015.6月号

商圏,食品商業

2017/11/03 商圏分析の方法13 ヤオコーららぽーと富士宮店 ダイエー西八王子店 サミット東中野店 食品商業2015.6月号

ヤオコーららぽーと富士宮店 ダイエー西八王子店 サミット東中野店 商圏分析 食品商業2015.6月号

()ソルブ代表 林原安徳

 

商圏分析(A)ヤオコーららぽーと富士宮店

若い家族と子供が多い商圏

■人口分布・行動ベクトル

3kmでおよそ156千人と多く、駐車場を有するロードサイド型商業施設としてはじゅうぶんな人口があります。ただし、人々は万遍なく居住しているわけではなく、商圏の西側1.5km東武東上線沿いの南北に集中しており、反対に、東側の荒川に近い側はたいへん少ない状況です。一方、密集地域における日常生活の動き(行動ベクトル)は、南に向かっているため、当該店の方に自然に向かってくることはなく、店舗への行動を誘導するには強い動機を必要とします。この意味で「ここでしか味わえない・体験できない」という店のコンセプトは正しいあり方です。

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■時間圏

車走行10分圏を描くと3km圏よりおおむね南北に1kmほど拡大することがわかります。そのため人口も180千人と多くなりそれだけ潜在顧客が多いことを示しております。ただし、荒川を越えた「さいたま市」方面からは容易に到達しないこともわかります。

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■年齢別人口

20才以下は全国平均とほぼ同じ比率ですが、30才代と40才代の比率は顕著に多い状況です。反対に50才代や65才代以上の高齢者層の比率が少なく、総体的に”若い家族と子供が多い”ことがこの商圏の特徴と言えます。

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■経年推移

95年から2010年まで5年毎に人口は81%、21%、26%と順調に増加しており合計で137千人から2万人近く増えました。世帯数も同様に142%、66%、68%と増えました。一方で、小売商店数が1999年以降、減少し続けているばかりか、その販売額でも減っています。その減少幅は2007年までの8年間で100億円以上で需給バランスの回復が待たれていた(=大きな供給が必要とされた)地域であったと言えます。

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■通勤通学

交通手段の1位は鉄道44%であり、2位・自家用車23%、3位・自転車19%に対して圧倒しております。鉄道沿線であることに起因しているものの、バス利用が4%とひじょうに少ないことと併せて考えれば商圏内の最大の移動手段は自転車であることが読み取れます。

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■年収別世帯数

最も比率の多い世帯は「年収300~400万円」であるものの、「同400~500万円」から上のすべての年収区分で全国平均を上回っております。

とりわけ、2番目の所得水準である「1000~1500万円」の層が6・9%ときわめて多いことは注目すべきことです。

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■人口予測

すでに人口増にブレーキがかかってはいるものの、今後も増加は見込め、おおむね2030年頃まではゆるやかに増加することが予測されます。

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商圏分析(B)ダイエー西八王子店

先細りの高齢化商圏

■人口分布・行動ベクトル

郊外の大都市、八王子がすっぽり入ってしまうため3km圏の人口は234千人とひじょうに多い。人口の分布も当該西八王子駅から東約2kmの八王子駅に向かってきわめて密集しているばかりか、周辺にほぼ万遍なく分布しています。行動ベクトルは全域にわたって西から東へ向かっており、商圏の西側に住む人々にとって当該店は自然に向かう方向にあり地理的利便性はひじょうに良いと思われます。

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■時間圏

車で10分圏の人口は283千人と5万人増えます。南を除く全方向で3km圏より拡大するからですが、当該店の駐車場台数も40と少ないことからこの全域から車での来店はあまり期待しないほうが良いでしょう。

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■年齢別人口

60才代以上の高齢者の比率は全国平均なみに多く、また30代40代も多いにも関わらず、15才以下になるとその比率は目立って少なくなります。典型的な少子高齢化が進んだ商圏と言えます。20~24才の人口比が突出していますが、これは八王子近隣に多くの大学があるためと思われます。

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■経年推移

3km圏の人口は1995年以来5年毎19%、21%、12%と増え続けています。世帯数においては75%、71%、58%と増え方はもっと大きく、他地域からの流入が大きいと推測されます。その一方で、小売業店舗が1999年以来続いており3年毎にマイナス88%、同19%、同95%と激しく減っており、その結果年間販売額においてもマイナス39%、同16%、同82%と減り、商圏内の供給過小・需要過多の状態になっていることを伺わせます。

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■通勤通学

交通手段は1位・鉄道34%、2位・自家用車20%、3位・自転車17%ですが、4位の乗合バスが14%とひじょうに高くこれは注目に値します。当該施設が交通集中度の高い駅前にあることは立地上、営業施策上きわめて有利な位置にあると言えます。

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■年収別世帯数

300万~400万未満の世帯が最も多く約15%を占めますが、全国平均より1ランク高いことがわかります。加えて、500万円以上の世帯はいずれも全国平均を上回っており、東京の郊外と言えども所得層は全体として高いことを示しております。

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■人口予測

増加し続けてきた人口も本年(2015年)辺りから減少に転じることが予測されています。今後はこの減少幅が大きくなっていき、ますます高齢化が進行していくことになるでしょう。

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商圏分析(C)サミット東中野店

単身世代ばかりのいびつな商圏

■人口分布・行動ベクトル

新宿に隣接した人口密集地のため2km圏でも269千人ときわめて多くの人口があります。おおむね当該店を囲むように厚く分布しており、自転車・徒歩で来られる1km圏に限定してもなお大きなポテンシャル=需要が望まれます。

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■時間圏

自転車を使って5分で到達する時間圏を描かせると当該店が面する山の手通りに沿って南北に2km弱拡がることが分かります。この範囲で158千人の人口があり、郊外なら3kmを超える大商圏に匹敵します。

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■年齢別人口

通常とはまったく異質な年齢構成をしています。20才代~30才代の比率が男女とも異常に大きい。これに対して50才代以上の年齢層はきわめて少ないので、ある意味人口の理想形ピラミッド型になっています。しかし、0才~19才がほとんどいない。きわめていびつで非現実的な構成であることがわかります。商品やサービスの豊富さ、バラエティーさだけでは通用しない商圏と言えます。

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■経年推移

人口は1995年以来5年毎に16%、42%、50%と都心では珍しく増加の一途にあります。世帯数の伸びはさらに大きく同88%、77%、109%と増え、地域の流入が大きいことに加え、単身世帯がひじょうに増え続けていることが伺われます。

これに対して、小売業商店数は年々減り続け、2007年までの10年で870店舗、マイナス29%と激減しております。しかし、その間の年間販売額はマイナス44%にとどまっており、大型店への購買移行が起きていることがわかります。とはいえ、絶対的な需要は伸びている好機には違いありません。

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■通勤通学

鉄道利用者が60%を超え1位。2位は自転車で14%、3位は徒歩で10%、これらから商圏内の移動手段がほとんど徒歩・自転車に限られることを読み取れます。

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■年収別世帯数

単身世帯の比率は64%と高いにも関わらず、世帯当たりの年収水準は高いことが分かります。すなわち、300万円~400万円未満が最も多く、400万円~や500万円~とあわせて世帯数の比率は全国平均をそれぞれ1ポイント以上上回っております。とりわけ、最上位の1500万円~の層は全国平均の2倍以上です。

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■人口予測

今後も20年にわたって人口は緩やかに増加し続けることが予測されます。これは都心にあってきわめて稀有なことであり、それだけ大きな商業的期待が持てることを意味します。

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はやしはら やすのり

売上予測コンサルタント。有限会社ソルブ代表。東京大学卒。日本マクドナルドで出店調査を担当。独自に深めた立地理論をもとに多くのチェーン企業の経営者、個人起業家をコンサルティングしている。著書に『実践 売上予測と立地判定』(商業界)、『最新版 これが「繁盛立地」だ!』(同文館出版)など。昭和31年12月生58才。http://www.sorb.co.jp

 

 
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